2026-04-28
Արցախից բռնի տեղահանված մեր հայրենակիցների համար բնակարանային հարցի լուծումը դարձել է առաջնահերթ խնդիր։ Պետության կողմից ներդրված սերտիֆիկատային ծրագիրը առաջարկում է հստակ և գործնական լուծում՝ հնարավորություն տալով ընտանիքներին ձեռքբերել բնակարան կամ կառուցել տուն։ Սակայն ծրագրից առավելագույնս արդյունավետ օգտվելու համար անհրաժեշտ է լիարժեք հասկանալ դրա պայմանները, սահմանափակումները և կիրառման մեխանիզմները։
Արցախից բռնի տեղահանված ընտանիքների համար Հայաստանում գործում է բնակարանային ապահովման պետական աջակցության ծրագիր, որի հիմնական նպատակն է ստեղծել իրական հնարավորություն՝ երկարաժամկետ հիմքով լուծելու բնակարանային հարցը։ Ծրագիրը նախատեսված է ոչ թե որպես կարճաժամկետ դրամական օգնություն, այլ որպես նպատակային գործիք՝ բնակարան ձեռքբերելու, տուն կառուցելու կամ բնակարանային պարտավորությունը նվազեցնելու համար։
Ծրագրի հիմքում սերտիֆիկատային համակարգն է։ Յուրաքանչյուր շահառուի համար սահմանվում է պետական աջակցության չափ՝ կախված այն բանից, թե որտեղ է ձեռքբերվում գույքը։ Երևանում սերտիֆիկատի արժեքը կազմում է 3 միլիոն դրամ մեկ անձի հաշվով, իսկ Հայաստանի մնացած տարածքներում՝ 4 միլիոն դրամ մեկ անձի հաշվով։
Սա նշանակում է, որ ընտանիքի ընդհանուր աջակցությունը ձևավորվում է շահառու անդամների թվով։ Օրինակ՝ եթե ընտանիքում ծրագրի շահառու են 4 անձ, ապա Երևանում աջակցության ընդհանուր չափը կարող է կազմել 12 միլիոն դրամ, իսկ ՀՀ տարածքում՝ 16 միլիոն դրամ։
Շատ կարևոր է սկզբից ճիշտ հասկանալ ծրագրի էությունը․ սերտիֆիկատը կանխիկ գումար չէ, այն չի փոխանցվում շահառուին ազատ տնօրինման համար և չի կարող օգտագործվել ցանկացած նպատակով։ Այն կիրառվում է միայն բնակարանային ծրագրի շրջանակում՝ որպես նպատակային պետական աջակցություն։
Արցախահայերի սերտիֆիկատը պետական աջակցության փաստաթուղթ է, որը հաստատում է, որ տվյալ անձը կամ ընտանիքը կարող է մասնակցել բնակարանային ապահովման ծրագրին։ Սերտիֆիկատը փաստացի հանդիսանում է ծրագրին մասնակցելու իրավունքի և աջակցության չափի հաստատում։
Ծրագիրը գործում է հիփոթեքային մեխանիզմով․ շահառուն ընտրում է բնակարան կամ բնակելի գույք, դիմում է բանկ, և պետական աջակցությունը ներառվում է գործարքի ֆինանսավորման մեջ։ Այսինքն՝ բնակարանի ձեռքբերումը տեղի է ունենում ոչ թե կանխիկ փոխանցմամբ, այլ բանկային և իրավական վերահսկվող գործընթացի միջոցով։
Սերտիֆիկատը կարող է օգտագործվել․
Ծրագրի տրամաբանությունն այն է, որ պետությունը նվազեցնում է շահառուի ֆինանսական բեռը՝ մասնակցելով վարկի մայր գումարի մարմանը։
Վարկի առավելագույն չափը սահմանված է մինչև 35 միլիոն դրամ։ Սա նշանակում է, որ բնակարանի ձեռքբերման գործընթացում սերտիֆիկատի գումարը կարող է համադրվել բանկային վարկի և անհրաժեշտության դեպքում շահառուի սեփական միջոցների հետ։ Վարկի տրամադրումը, ժամկետը, վճարունակության գնահատումը և այլ պայմանները իրականացվում են բանկի կողմից։
Ծրագրի կարևորագույն սահմանափակումներից մեկն այն է, որ սերտիֆիկատի միջոցով ձեռքբերված գույքը չի կարող օտարվել մինչև պետական աջակցության ամբողջական մարումը։ Այդ ժամկետը սահմանված է մինչև 10 տարի։ Այսինքն՝ շահառուն չի կարող ձեռք բերել բնակարանը և անմիջապես վաճառել այն կամ ձևական գործարքով փոխանցել մեկ այլ անձի։ Այս սահմանափակումը նախատեսված է ծրագրի նպատակային օգտագործումը պաշտպանելու համար։
Միևնույն ժամանակ, տրամադրվող ֆինանսական աջակցությունը (հիփոթեքային վարկը և այդ վարկով ձեռք բերված կամ կառուցված անշարժ գույքը) չի կարող արգելադրվել, բռնագանձվել կամ հաշվանցվել շահառուի այլ պարտավորությունների դիմաց։
Վարձակալության հանձնման մասով էական սահմանափակում սահմանված չէ։ Սա նշանակում է, որ ձեռքբերված գույքը հնարավոր է հանձնել վարձակալության, եթե շահառուն ունի նման անհրաժեշտություն կամ ֆինանսական նպատակահարմարություն։
Ծրագրի շահառու կարող են դառնալ Արցախից բռնի տեղահանված այն անձինք և ընտանիքները, որոնք համապատասխանում են ծրագրի պայմաններին։ Ընտանիքի կազմը կարևոր նշանակություն ունի, քանի որ աջակցությունը հաշվարկվում է ոչ միայն մեկ անձի, այլ ընտանիքի շահառու անդամների թվի հիման վրա։
Ծրագրին մասնակցող անձինք պետք է ունենան Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիություն։ Այս պայմանը վերաբերում է թե՛ չափահասներին, թե՛ անչափահասներին։ Եթե ընտանիքում կա անչափահաս երեխա, որը չունի ՀՀ քաղաքացիություն, ապա այդ ընտանիքի անդամները չեն կարող համարվել ծրագրի շահառու։ Այսինքն՝ ընտանիքի բոլոր անչափահասները, գրանցված ամուսնություն ունեցող անձինք և այն անձինք, որոնք ցանկանում են ընդգրկվել ծրագրում որպես շահառու, պետք է ունենան ՀՀ քաղաքացիություն։
Միևնույն ժամանակ, երկքաղաքացիությունը ծրագրին մասնակցելու խոչընդոտ չէ։ Եթե անձը ունի ՀՀ քաղաքացիություն և միաժամանակ այլ երկրի քաղաքացիություն, դա ինքնին չի բացառում նրա մասնակցությունը։
Ընտանիքի կազմի ձևավորումը հատկապես կարևոր է այն դեպքերում, երբ ընտանիքի անդամներից որևէ մեկը չի համապատասխանում ծրագրի պայմաններին։ Եթե ընտանիքի անդամը չափահաս է և չի կարող դառնալ ծրագրի շահառու, նա կարող է դուրս գալ ընտանիքի կազմից, որպեսզի մնացած անդամները կարողանան մասնակցել ծրագրին։ Սա կարևոր է այն դեպքերում, երբ տվյալ անձը ունի գույք, չի համապատասխանում քաղաքացիության կամ այլ պայմանների, կամ իր մասնակցությունը կարող է խոչընդոտել ամբողջ ընտանիքի դիմումին։
Սակայն գրանցված ամուսինների դեպքում գործում է ավելի խիստ մոտեցում։ Եթե գրանցված ամուսիններից մեկը դուրս է գալիս ծրագրային ընտանիքի կազմից, ապա մյուս ամուսնու մասնակցությունը նույնպես բացառվում է։ Այսինքն՝ ամուսինների մասով չի կարելի ձևավորել ընտանիքի կազմը այնպես, որ մեկ ամուսինը դուրս մնա, իսկ մյուսը մասնակցի։
Ամուսնալուծված անձանց դեպքում երեխաների ներառման հարցը լուծվում է դատարանի որոշման հիման վրա։ Եթե կա դատարանի որոշում, որով սահմանված է, թե երեխան ում հետ է ապրում, ապա երեխան ներառվում է այդ ծնողի ընտանիքի կազմում։ Եթե դատարանի որոշում չկա, ապա երեխաները համարվում են մոր ընտանիքի պարտադիր անդամներ, և նրանց սերտիֆիկատները կարող են օգտագործվել մոր կողմից։
Ծրագրին մասնակցելու հիմնական խոչընդոտները կապված են ընտանիքի կազմի, քաղաքացիության, գույքային վիճակի և վարկունակության հետ։
Առաջին կարևոր սահմանափակումը վերաբերում է բնակելի գույքի առկայությանը Հայաստանի Հանրապետությունում։ Եթե ընտանիքի անդամներից որևէ մեկը ՀՀ-ում ունի բնակելի նշանակության անշարժ գույք, ապա գնահատվում է այդ գույքի մակերեսը ընտանիքի անդամների հաշվով։ Եթե յուրաքանչյուր անդամին բաժին ընկնող բնակելի մակերեսը գերազանցում է 12 քմ, ապա ընտանիքը չի կարող համարվել ծրագրի շահառու։
Այստեղ կարևոր է տարբերակել գույքի նշանակությունը։ Եթե ընտանիքի անդամներից մեկը ունի գույք, սակայն այն չունի բնակելի նշանակություն (օրինակ՝ կոմերցիոն տարածք, արտադրական տարածք, ոչ բնակելի շինություն կամ հողամաս), ապա դա չի խոչընդոտում ծրագրին մասնակցելուն։ Խոչընդոտ կարող է հանդիսանալ միայն բնակելի նշանակության գույքը կամ բնակելի գույքի նկատմամբ գրանցված սեփականության իրավունքները։
Գնման իրավունքը նույնպես դիտարկվում է որպես բնակելի գույք։ Եթե առկա է գրանցված գնման իրավունք, ապա այն խոչընդոտում է ծրագրին մասնակցելուն։
Կարևոր է նաև իմանալ, որ փուլային վճարման տարբերակից օգտվել չի կարելի։ Եթե շահառուն մինչև շինարարության ավարտը կատարում է փուլային վճարումներ կառուցապատողին, ապա անկախ այլ պայմաններից այդ գործարքը դիտարկվում է որպես արդեն իսկ առկա գնման իրավունքով գույք։ Այս պարագայում անձը համարվում է բնակելի գույքի նկատմամբ իրավունք ունեցող և այլևս չի կարող դառնալ ծրագրի շահառու։
Այլ երկրում գույք կամ որևէ տեսակի սեփականություն ունենալը ծրագրին մասնակցելու խոչընդոտ չէ։ Ծրագրի շրջանակում գնահատվում է միայն ՀՀ տարածքում գտնվող բնակելի գույքը և դրա նկատմամբ իրավունքները։
Վարկունակությունը ևս կարևոր գործոն է։ Քանի որ ծրագիրը գործնականում իրականացվում է բանկային մեխանիզմով, բանկը գնահատում է ընտանիքի եկամուտները և վճարունակությունը։ Ընտանիքից դուրս երրորդ անձը չի կարող հանդես գալ որպես համավարկառու։ Միևնույն ժամանակ, այն դեպքերում, երբ գույքի ձեռքբերման ամբողջ գումարը ձևավորվում է բացառապես վարկային միջոցներով և բանկը հաստատում է տվյալ վարկը, լրացուցիչ համավարկառուի ներգրավման անհրաժեշտություն չի առաջանում։
Ծրագիրը, լինելով գործնական և նպատակային, բախվում է մի շարք գործոնների, որոնք որոշ դեպքերում սահմանափակում են դրա մասսայական կիրառումը և շահառուների ակտիվ ներգրավվածությունը։
1. Կանխավճարի անհրաժեշտությունը
Ծրագրի շրջանակում պարտադիր է նվազագույնը 10% կանխավճարի առկայությունը, որը վճարվում է շահառուի կողմից։ Շատ ընտանիքների համար հենց այս փուլում առաջանում է հիմնական դժվարությունը, քանի որ անհրաժեշտ է ունենալ նախնական ֆինանսական ռեսուրս՝ գործընթացը սկսելու համար։
2. Մնացորդի հիփոթեքային վարկավորման պահանջը
Այն դեպքերում, երբ բնակարանի արժեքը գերազանցում է հավաստագրերի համախառն գումարը, առաջացած տարբերությունը պետք է ծածկվի կանխավճարի տրամաբանությամբ կամ ձևավորվի հիփոթեքային վարկի միջոցով։ Շատ դեպքերում բանկերի կողմից առաջարկվող հիմնական տարբերակը հենց վարկավորումն է, ինչը լրացուցիչ պարտավորություն է ստեղծում շահառուի համար և պահանջում է բավարար եկամուտների առկայություն։
3. Էմոցիոնալ և ընկալման գործոնը
Շահառուների մի մասի մոտ առկա է ընկալում, որ ծրագիրը հանդիսանում է փոխհատուցում իրենց կորցրած բնակարանի դիմաց։ Այս մոտեցման պայմաններում գույքի տնօրինման սահմանափակումները, մասնավորապես՝ 10 տարվա ընթացքում օտարման արգելքը, կարող են ընկալվել որպես անարդար կամ սահմանափակող հանգամանք, ինչը որոշ դեպքերում ազդում է ծրագրին մասնակցելու պատրաստակամության վրա։
Սերտիֆիկատների համար կարելի է դիմել, և դրանք վավեր են մինչև 2028 թվականի դեկտեմբերի 31-ը։ Սա նշանակում է, որ շահառուները պետք է իրենց բնակարանային որոշումները կայացնեն և գործընթացները կազմակերպեն այս ժամկետի շրջանակում։
Սերտիֆիկատը կարող է անցնել ժառանգաբար, եթե այն անձը, ում փոխանցվում է սերտիֆիկատը, արդեն իսկ համապատասխանում է բռնի տեղահանված լինելու չափանիշներին։
Կարևոր է նաև նորածին երեխայի հետ կապված կարգավորումը։ Եթե ընտանիքը գույք է ձեռք բերել, և դրանից հետո ընտանիքում ծնվում է երեխա, ապա այդ երեխան նույնպես համարվում է շահառու։ Նրա համար նախատեսված սերտիֆիկատը կարող է օգտագործվել արդեն ձեռք բերված բնակարանի վարկի չվճարված մասը մարելու համար։ Եթե վարկը արդեն ամբողջությամբ փակվել է ընտանիքի մյուս անդամների սերտիֆիկատներով, ապա նորածնի սերտիֆիկատի հաշվին կարող է տրամադրվել հնարավորություն բնակելի գույքը վերանորոգելու կամ կահավորելու համար՝ մինչև 4 միլիոն դրամ, կամ ձեռքբերելու գյուղատնտեսական նշանակության հողամաս՝ մինչև 5 միլիոն դրամ։
Այս կարգավորումը կիրառելի է միայն այն դեպքերում, երբ նորածին երեխան ծնվել է մինչև 2026 թվականի դեկտեմբերի 31-ը, քանի որ նշված ժամկետից հետո տվյալ հնարավորությունը այլևս չի գործելու։
Բացի այս ամենից, կարևոր է հասկանալ նաև վճարման կառուցվածքը։ Անկախ նրանից, թե սերտիֆիկատների համախառն արժեքը ամբողջությամբ փակում է գույքի արժեքը կամ նույնիսկ գերազանցում այն, ծրագրի շրջանակում պահանջվում է նվազագույնը 10 տոկոս կանխավճար։ Այս կանխավճարը սահմանված է ՀՀ Կենտրոնական բանկի կողմից առևտրային բանկերի համար և հանդիսանում է ոչ թե պարզապես ընդունված պրակտիկա, այլ պարտադիր կարգավորիչ պայման։ Այն վճարվում է շահառուի կողմից և հետագայում չի փոխհատուցվում։
Օրինակ՝ եթե 6 հոգանոց ընտանիքը ցանկանում է ձեռք բերել գույք Երևանից դուրս, որի արժեքը կազմում է 24 միլիոն դրամ, ապա նույնիսկ այն դեպքում, երբ սերտիֆիկատների ընդհանուր գումարը կազմում է 24 միլիոն դրամ (6 × 4 մլն), ընտանիքը պարտադիր պետք է վճարի 10 տոկոս կանխավճար, այսինքն՝ 2.4 միլիոն դրամ սեփական միջոցներով։ Այս պարագայում առաջանում է «բաց թողնված օգուտ», քանի որ սերտիֆիկատների ամբողջական արժեքը չի կարող ամբողջությամբ փոխարինել կանխավճարին։
Շատ կարևոր է նախօրոք հստակեցնել նաև բանկի դիրքորոշումը տվյալ գործարքի նկատմամբ։ Մասնավորապես՝ պետք է հասկանալ, արդյոք բանկը պատրաստ է տրամադրել հիփոթեքային վարկ այն դեպքում, երբ գույքի արժեքը գերազանցում է սերտիֆիկատների համախառն արժեքը։
Օրինակ՝ եթե գույքի արժեքը կազմում է 30 միլիոն դրամ, իսկ ընտանիքում կա 6 շահառու՝ ընդհանուր 24 միլիոն դրամի սերտիֆիկատներով, ապա անհրաժեշտ է նախապես ճշտել հետևյալը․ բանկը պատրաստ է արդյոք քննարկել մնացորդի՝ 6 միլիոն դրամի ֆինանսավորման կառուցվածքը, թե ոչ։ Քանի որ այս պարագայում 10 տոկոսը՝ 3 միլիոն դրամը, պարտադիր վճարվում է շահառուի կողմից որպես կանխավճար, իսկ 24 միլիոն դրամը ձևավորվում է պետական աջակցությամբ, առաջանում է հարց՝ մնացորդ 3 միլիոն դրամը ենթակա՞ է հիփոթեքային վարկավորման, թե՞ այն ևս պետք է վճարվի միանվագ կանխիկ ձևով։
Այս հարցի պատասխանը կախված է կոնկրետ բանկի ներքին քաղաքականությունից, և դրա նախնական պարզաբանումը կարևոր է գործարքի ամբողջական պլանավորման համար։
Այս իրավիճակից խուսափելու համար ավելի արդյունավետ մոտեցում է ընտրել այնպիսի գույք, որի արժեքի մոտավորապես 90 տոկոսը համապատասխանում է սերտիֆիկատների համախառն արժեքին, իսկ մնացած 10 տոկոսը ձևավորվում է շահառուի կողմից որպես կանխավճար։ Այս մոտեցումը թույլ է տալիս առավել արդյունավետ օգտագործել տրամադրված պետական աջակցությունը։
Գործնականում գործընթացը հետևյալն է․ ընտանիքը ստանում է սերտիֆիկատ, ընտրում է բնակարան, դիմում է բանկ, և պետական աջակցությամբ իրականացնում գնումը՝ համադրելով սերտիֆիկատը, վարկը և սեփական միջոցները։
Արցախահայերի հավաստագիրը հանդիսանում է բնակարան ձեռք բերելու կարևոր և արդյունավետ գործիք, սակայն դրա ճիշտ օգտագործման համար անհրաժեշտ է հստակ պատկերացում ծրագրի բոլոր մեխանիզմների վերաբերյալ։
Կարևոր է իմանալ․
* Թարմացում. Հոդվածի հրապարակումից հետո ՀՀ կառավարության որոշմամբ կատարվել է փոփոխություն բնակարանային աջակցության ծրագրում։ Նոր կարգավորման համաձայն՝ ծրագրի շրջանակում բնակարան ձեռք բերելու դեպքում բանկը կարող է որպես կանխավճար հաշվարկել պետական բնակարանային հավաստագրերի (սերտիֆիկատների) ընդհանուր գումարի մինչև 20%-ը՝ իր ներքին վարկային քաղաքականության և վարկունակության գնահատման արդյունքների հիման վրա։
Օրինակ՝ եթե շահառու ընտանիքն ունի 12 մլն դրամ ընդհանուր արժեքով բնակարանային հավաստագրեր, ապա դրանց մինչև 2.4 մլն դրամը կարող է դիտարկվել որպես կանխավճարի մաս։ Այս փոփոխությունը զգալիորեն նվազեցնում է շահառուի սեփական միջոցների անհրաժեշտությունը և կարող է հեշտացնել հիփոթեքային վարկավորման գործընթացը, սակայն վերջնական որոշումը յուրաքանչյուր գործարքի դեպքում կայացվում է համապատասխան բանկի կողմից՝ գործող վարկավորման պայմանների համաձայն։
