Ռիելթորական գործունեության նոր կարգավորումները ՀՀ-ում

Ռիելթորական օրենքի նպատակը

ՀՀ անշարժ գույքի շուկան վերջին տարիներին դարձել է տնտեսության առավել ակտիվ ոլորտներից մեկը։ Շուկայի ակտիվության աճին զուգահեռ Հանդիպում են նաև մի շարք կառուցվածքային խնդիրներ՝ ոչ ֆորմալ միջնորդություն, տարբեր հարթակներում նույն գույքի կրկնվող և նույնիսկ կեղծ հայտարարություններ, ոչ ամբողջական տեղեկատվություն, ինչպես նաև ռիելթորական գործունեության միասնական մասնագիտական չափորոշիչների բացակայություն։

Ներկայացված օրենսդրական կարգավորման նպատակն է սահմանել ռիելթորական գործունեության իրականացման միասնական կանոններ որը վերահսկվելու և կարգավորվելու է Կադաստրի պետական կոմիտեի կողմից, այսպիսով ձևավորելով ավելի վերահսկվող ու հաշվառվող միջավայր անշարժ գույքի շուկայում։ Օրենքը կարգավորում է ռիելթորական գործունեության իրականացման պայմանները, պայմանագրային հարաբերությունները, դրա սուբյեկտներին՝ տալով նրանց որակավորում և ապահովելով ավելի կիրթ գործունեության միջավայր, ինչպես նաև անշարժ գույքի կառավարման հետ կապված մի շարք գործընթացներ։ Ընդհանուր առմամբ, օրենքը նպատակ ունի ձևավորել ավելի համակարգված, վերահսկելի և միասնական կանոններով գործող անշարժ գույքի շուկա։

Հիմնական հասկացություններ

Օրենքի կիրառման տրամաբանությունը հասկանալու համար կարևոր է առանձնացնել այն հիմնական հասկացությունները և մեխանիզմները, որոնց միջոցով կարգավորվելու է ռիելթորական գործունեությունը։ Օրենքը ոչ միայն սահմանում է, թե ով կարող էզբաղվել ռիելթորական գործունեությամբ, այլ նաև կարգավորում է գործարքների իրականացման, տվյալների հաշվառման, պատասխանատվության և անշարժ գույքի կառավարման հետ կապված գործընթացները։

Ռիելթորական գործունեություն

Օրենքը ռիելթորական գործունեությունը դիտարկում է որպես մասնագիտական ձեռնարկատիրական գործունեություն, որը ներառում է անշարժ գույքի օտարման, վարձակալության, աճուրդների և մրցույթների կազմակերպման, ինչպես նաև անշարժ գույքի կառավարման հետ կապված ծառայություններ։ Այսպիսով, օրենքի շրջանակում ռիելթորական գործունեությունը սահմանափակված չէ միայն առքուվաճառքի միջնորդությամբ և ներառում է շուկայի մի շարք այլ գործընթացներ՝ սկսած վարձակալությունից մինչև կառավարման ծառայություններ։

Ռիելթորի որակավորում

Ռիելթորական գործունեությունը որպես մասնագիտական գործունեություն սահմանելու տրամաբանությունից ելնելով՝ օրենքը նախատեսում է մասնագիտական որակավորման համակարգ։ Ռիելթոր կարող է հանդիսանալ միայն այն ֆիզիկական անձը, որը ստացել է ռիելթորի որակավորման վկայական և հաշվառվել է լիազոր մարմնում։ Որակավորման քննություններին կարող են մասնակցել միայն բարձրագույն կրթություն ունեցող անձինք, իսկ վկայականը տրամադրվում է 5 տարի ժամկետով։ Վկայականի ժամկետի ավարտից հետո ռիելթորը կրկին պետք է մասնակցի որակավորման քննությանը՝ նոր վկայական ստանալու համար։ Օրինակ՝ եթե նախկինում ցանկացած անձ կարող էր առանց մասնագիտական կարգավիճակի զբաղվել անշարժ գույքի միջնորդությամբ, ապա նոր կարգավորմամբ ռիելթորական գործունեությունը կապվում է մասնագիտական որակավորման և պետական հաշվառման հետ։

Որակավորման հանձնաժողով

Մասնագիտական որակավորման համակարգի կիրառությունն ապահովելու նպատակով օրենքը նախատեսում է նաև որակավորման հանձնաժողովի ձևավորում։ Հանձնաժողովը կազմակերպում է ռիելթորների մասնագիտական քննությունները, կազմում հարցաշարերը և գնահատում քննությունների արդյունքները։

Հանձնաժողովի կազմում ընդգրկվում են՝

• լիազոր մարմնի 2 ներկայացուցիչ,
• բարձրագույն ուսումնական հաստատությունների 3 ներկայացուցիչ,
• 2 որակավորված ռիելթոր՝ ռոտացիոն սկզբունքով։

Քննությունների հարցաշարերը հրապարակվում են քննությունից առնվազն 30 օր առաջ, իսկ քննության ընթացքը տեսաձայնագրվում է։

Միասնական տեղեկատվական համակարգ

Ռիելթորական գործունեության հաշվառումն ու վերահսկելիությունն ապահովելու համար օրենքը նախատեսում է միասնական տեղեկատվական համակարգի ներդրում։ Այդ համակարգում մուտքագրվում են ռիելթորական և անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունների շրջանակում իրականացվող գործարքների, պայմանագրերի և անշարժ գույքերի վերաբերյալ տվյալները։ Օրենքի տրամաբանությամբ անշարժ գույքի վաճառքի կայքերը այլևս պարզապես հայտարարությունների անկախ հարթակներ չեն դիտարկվելու։ Դրանք պետք է կարողանան փոխգործակցել միասնական տեղեկատվական համակարգի հետ և օգտագործել այնտեղ մուտքագրված տվյալները։ Համակարգում պարտադիր մուտքագրվում են՝

• գույքի հասցեն,
• կադաստրային ծածկագիրը,
• մակերեսը,
• օտարման կամ վարձակալության գինը,
• ծառայությունների մատուցման պայմանագրի ժամկետը,
• պատվիրատուի և ծառայություն մատուցողի տվյալները։

Օրենքը նաև սահմանում է, որ ծառայությունների մատուցման պայմանագրերը և տվյալները միասնական համակարգ չմուտքագրելու դեպքում դրանք համարվում են անվավեր։ Օրինակ՝ եթե ռիելթորական կազմակերպությունը կնքել է ծառայությունների մատուցման պայմանագիր, սակայնայն չի մուտքագրվել միասնական համակարգ, ապա այդ պայմանագիրը կարող է համարվել առոչինչ։

Էսքրոու (հատուկ) հաշիվներ

Գործարքների և վճարումների վերահսկելիությունն ապահովելու նպատակով օրենքը սահմանում է նաև էսքրոու հաշիվների կիրառություն։ Էսքրոու հաշիվը հատուկ բանկային հաշիվ է, որի միջոցով իրականացվում են անշարժ գույքի կառավարման հետ կապված վճարումները, կանխավճարները և կառավարման արդյունքում գոյացած եկամուտների փոխանցումները։
Օրենքը սահմանում է, որ անշարժ գույքի կառավարման շրջանակում կատարվող բոլոր վճարումները պետք է իրականացվեն էսքրոու հաշիվների միջոցով, իսկ այդ պահանջի խախտման դեպքում գործարքը կարող է համարվել անվավեր։ Օրինակ՝ եթե կառավարման կազմակերպությունը բնակարանը հանձնում է վարձակալության, ապա վարձավճարները փոխանցվում են պայմանագրով նախատեսված հատուկ հաշվով, որից հետո համապատասխան գումարները փոխանցվում են սեփականատիրոջը։

Ապահովագրություն

Օրենքը ռիելթորական գործունեության շրջանակում նախատեսում է նաև պատասխանատվության ապահովագրության կիրառման հնարավորություն։ Օրենքի տրամաբանությամբ ապահովագրական մեխանիզմները կարող են կիրառվել կողմերի համաձայնությամբ և ներառվել ռիելթորական ծառայությունների մատուցման պայմանագրում։ Ապահովագրության առարկան տվյալ դեպքում ոչ թե անշարժ գույքն է, այլ ռիելթորի կամ ռիելթորական կազմակերպության մասնագիտական պատասխանատվությունը և նրանց գործունեության արդյունքում առաջացած հնարավոր գույքային վնասները։ Օրենքը նախատեսում է, որ ապահովագրության վերաբերյալ դրույթները կարող են ամրագրվել ծառայությունների մատուցման պայմանագրում՝ ներառելով ապահովագրողի, ապահովագրական գումարի և ապահովագրված ռիսկերի վերաբերյալ տեղեկատվությունը։

Իրավական և փաստաթղթային ուսումնասիրություն (Due Diligence)

Օրենքը թույլ է տալիս, որ ռիելթորական ծառայությունների շրջանակում պայմանագրով նախատեսվի նաև գույքի իրավական և փաստաթղթային ուսումնասիրություն (Due Diligence)։ Այն վերաբերում է գույքի նկատմամբ իրավունքների, սահմանափակումների և հնարավոր իրավական ռիսկերի ուսումնասիրությանը։

Օրինակ՝ մինչև գործարքի իրականացումը կարող է ստուգվել՝

• արդյոք գույքի նկատմամբ առկա են սահմանափակումներ,
• կա՞ն դատական վեճեր,
• առկա՞ են երրորդ անձանց իրավունքներ,
• համապատասխանում են արդյոք փաստաթղթերը պետական գրանցման տվյալներին։

Էքսկլյուզիվ պայմանագիր

Գործարքային հարաբերությունների կազմակերպման շրջանակում օրենքը նախատեսում է նաև ռիելթորական ծառայությունների բացառիկության (էքսկլյուզիվության) հնարավորություն։ Այդ դեպքում տվյալ պատվիրատուին ծառայություն կարող է մատուցել միայն պայմանագրով սահմանված ռիելթորը կամ կազմակերպությունը։
Օրենքը սահմանում է, որ էքսկլյուզիվ պայմանագրի առավելագույն ժամկետը չի կարող գերազանցել 6 ամիսը, բացառությամբ կառուցվող նոր անշարժ գույքի դեպքերի։

Անշարժ գույքի կառավարում

Օրենքը առանձին կարգավորում է նաև անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունները։ Դրանք ներառում են գույքի շահագործումը, վարձակալության կազմակերպումը, գովազդումը, վերանորոգման և պահպանման աշխատանքները։ Միևնույն ժամանակ օրենքը հստակ սահմանում է, որ այս կարգավորումը չի ներառում գույքի նկատմամբ հավատարմագրային կառավարումը։
Օրենքը նաև սահմանում է, որ անշարժ գույքի կառավարման պայմանագրի առավելագույն ժամկետը չի կարող գերազանցել 3 տարին։
Օրինակ՝ կառավարման կազմակերպությունը կարող է սեփականատիրոջ անունից զբաղվել բնակարանի վարձակալությամբ, սպասարկմամբ և շահագործմամբ, սակայն չի հանդիսանում տվյալ գույքի իրավական տնօրինողը և չի ստանում սեփականության իրավունք գույքի նկատմամբ։

Շուկայի ընթացակարգերի փոփոխություն

Օրենքի կարևոր փոփոխություններից մեկը վերաբերում է անշարժ գույքի շուկայում գործող ընթացակարգերին և գործարքների կազմակերպման տրամաբանությանը։ Եթե մինչ այժմ շուկայի զգալի հատվածը գործում էր ոչ ֆորմալ պայմանավորվածությունների, տարբեր հարթակներում տեղադրված հայտարարությունների և մասնակի հաշվառվող միջնորդական գործարքների միջոցով, ապա նոր կարգավորումը նախատեսում է առավել ֆորմալացված, հաշվառվող և թվայնացված գործընթացներ։

Օրենքի տրամաբանությամբ անշարժ գույքի վաճառքի, վարձակալության կամ կառավարման գործընթացը սկսվում է համապատասխան տվյալների միասնական տեղեկատվական համակարգ մուտքագրմամբ։ Համակարգում մուտքագրվում են՝ օրինակ՝ եթե բնակարանի սեփականատերը ցանկանում է գույքը վաճառել ռիելթորական կազմակերպության միջոցով, ապա նախ կնքվում է ծառայությունների պայմանագիր, որից հետո գույքի և պայմանագրի տվյալները մուտքագրվում են միասնական համակարգ։

Սեփականատիրոջ ինքնուրույն գործարքները

Օրենքը սահմանում է, որ անշարժ գույքի սեփականատեր հանդիսացող ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք կարող են ինքնուրույն իրականացնել իրենց պատկանող գույքի երկարաժամկետ վարձակալությունը։ Միաժամանակ, օրենքի կարգավորումներից բխում է, որ անշարժ գույքի օտարման միջնորդավորված գործընթացները կարող են իրականացվել և հաշվառված ռիելթորական սուբյեկտների միջոցով և առանց ռիելթորական սուբյեկտների միջնորդավորման։

Սակայն, անշարժ գույքի կառավարման ցանկացած գործունեության տեսակ այդ թվում կարճաժամկետ օրավարձով և համակարգված եկամտային շահագործման գործունեությամբ կարող են զբաղվել միայն հաշվառված անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպությունները կամ կառավարիչները։

Օրինակ՝ եթե սեփականատերը ցանկանում է բնակարանը երկարաժամկետ վարձակալությամբ տրամադրել մեկ վարձակալին, նա կարող է դա իրականացնել ինքնուրույն։ Սակայն եթե բնակարանը շահագործվում է օրավարձով՝ Airbnb, Booking կամ նմանատիպ պարբերական եկամտային մոդելով, և իրականացվում է որպես կառավարման գործունեություն, ապա այդ գործընթացը պետք է իրականացվի համապատասխան հաշվառված ներդրումային գույքի կառավարող սուբյեկտի միջոցով։

Գործարքների պարտադիր հաշվառում

Օրենքը սահմանում է, որ ռիելթորական և անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունների շրջանակում կնքվող պայմանագրերը, ինչպես նաև դրանց առարկա հանդիսացող գույքերի վերաբերյալ տվյալները պարտադիր մուտքագրվում են միասնական տեղեկատվական համակարգ։

Մուտքագրման ենթակա են՝

• գույքի հասցեն,
• կադաստրային ծածկագիրը,
• մակերեսը,
• գինը,
• պայմանագրի գործողության ժամկետը,
• պատվիրատուի և ծառայություն մատուցողի տվյալները։

Օրենքը նաև սահմանում է, որ նման տվյալները համակարգ չմուտքագրելու դեպքում պայմանագիրը կարող է համարվել անվավեր։

Հայտարարությունների և գների վերահսկելիություն

Նոր կարգավորմամբ անշարժ գույքի վերաբերյալ տվյալները նախ ստուգվում են կադաստրային տվյալների հետ, որից հետո ստանում են համապատասխան կարգավիճակ։ Համակարգը նախատեսված է նաև անշարժ գույքի վաճառքի կայքերի հետ փոխգործելիության համար։

Օրինակ՝ եթե գույքի վաճառքի գինը փոփոխվում է, այդ փոփոխությունը պետք է արտացոլվի միասնական համակարգում։

Պայմանագրային պարտադիր դաշտ

Օրենքը սահմանում է, որ ռիելթորական և անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունները պետք է իրականացվեն բացառապես գրավոր պայմանագրի հիման վրա։ Պայմանագիրը պետք է պարունակի մի շարք պարտադիր տվյալներ և պայմաններ։

Պարտադիր ներառման ենթակաեն՝

• պայմանագրի առարկան,
• գույքի նույնականացման տվյալները,
• առաջարկվող գինը,
• ծառայության վճարը,
• պայմանագրի գործողության ժամկետը,
• կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները,
• պատասխանատվության պայմանները,
• վեճերի լուծմանկարգը։

Օրենքը նաև թույլ է տալիս պայմանագրում ներառել՝

• իրավական և փաստաթղթային ուսումնասիրության պարտավորություն (Due Diligence),
• էքսկլյուզիվ ծառայությունների մատուցման պայման,
• պատասխանատվության ապահովագրության վերաբերյալ դրույթներ։

Կառավարման ծառայությունների ընթացակարգերը

Անշարժ գույքի կառավարման պայմանագրերի դեպքում օրենքը նախատեսում է լրացուցիչ ընթացակարգեր։ Կառավարման պայմանագրում կարող են ներառվել՝

• գույքի տեխնիկական նկարագրությունը,
• լուսանկարները,
• կոմունալ տվյալները,
• հաշվետվությունների ներկայացման կարգը,
• վճարումների իրականացման մեխանիզմները։

Օրինակ՝ եթե կառավարման կազմակերպությունը ստանձնում է բնակարանի օրավարձով շահագործումը, ապա պայմանագրում կարող է նշվել, թե ինչ հաճախականությամբ պետք է ներկայացվեն եկամուտների հաշվետվությունները սեփականատիրոջը։

Անշարժ գույքի շուկայի խաղացողների վրա կարգավորումների ազդեցությունը

Օրենքով նախատեսվող կարգավորումները վերաբերում են ոչ միայն ռիելթորական գործունեությանը, այլ նաև անշարժ գույքի շուկայի տարբեր մասնակիցների միջև ձևավորվող հարաբերություններին։ Կարգավորման հիմնական ազդեցությունը կապված է շուկայի առավել հաշվառվող, վերահսկելի, մասնագիտական և թվայնացված միջավայրի ձևավորման հետ։

Պետության վրա ազդեցությունը

Կարգավորման հիմնական ազդեցություններից մեկը վերաբերում է պետության կողմից շուկայի վերահսկելիության, համակարգվածության և հաշվելիության բարձրացմանը։ Միասնական տեղեկատվական համակարգի ներդրմամբ պետությունը ստանում է անշարժ գույքի շուկայի վերաբերյալ կենտրոնացված տվյալների բազա, որտեղ արտացոլվում են գույքերի, պայմանագրերի, գների, կառավարման ծառայությունների և գործարքների վերաբերյալ տվյալները։

Սա ստեղծում է պայմաններ՝

• շուկայի առավել համակարգված կառավարման,
• գործարքների և ծառայությունների հաշվառման,
• տվյալների թափանցիկության բարձրացման,
• ֆինանսական հոսքերի վերահսկելիության,
• հարկային տեսանելիության,
• պետական վերահսկողության օպտիմիզացիայի համար։

Գործարքների, պայմանագրերի և տվյալների միասնական միջավայրում կենտրոնացումը հնարավորություն է տալիս ձևավորել առավել ամբողջական պատկեր շուկայի ակտիվության, գնային փոփոխությունների և շրջանառության վերաբերյալ։ Սա կարող է կիրառվել ինչպես վիճակագրական, այնպես էլ վերահսկողական և վերլուծական նպատակներով։

Օրենքը նաև ներառում է փողերի լվացման և ահաբեկչության ֆինանսավորման դեմ պայքարի հետ կապված պահանջներ, ինչի արդյունքում անշարժ գույքի շուկան առավել սերտորեն կապվում է ֆինանսական վերահսկողության մեխանիզմների հետ։

Օրինակ՝ եթե նախկինում անշարժ գույքի վերաբերյալ տվյալները կարող էին տարբեր հարթակներում ներկայացվել տարբեր ձևերով կամ տարբեր գներով, ապա նոր կարգավորմամբ տվյալների զգալի մասը կենտրոնացվում է միասնական տեղեկատվական համակարգում, որտեղ դրանք ստուգվում են պետական տվյալների բազաների հետ։

Հասարակության վրա ազդեցությունը

Կարգավորման կարևոր ազդեցություններից մեկը վերաբերում է հասարակության և շուկայի մասնակիցների համար առավել կիրթ, վերահսկելի, տեղեկատվական տեսանկյունից հստակ շուկայի ձևավորմանը։ Օրենքը նախատեսում է, որ ռիելթորական և կառավարման ծառայությունները պետք է իրականացվեն գրավոր պայմանագրերի հիման վրա, իսկ գույքերի վերաբերյալ տվյալները մուտքագրվեն միասնական տեղեկատվական համակարգ։

Սա ստեղծում է պայմաններ՝

• ավելի կիրթ և մասնագիտական շուկայի ձևավորման,
• գույքի վերաբերյալ ճիշտ և միասնական տեղեկատվական միջավայրի ստեղծման,
• պայմանագրային հարաբերությունների ֆորմալացման,
• պատասխանատվության մեխանիզմների կիրառման,
• փաստաթղթային ռիսկերի նվազեցման,
• գործարքների նկատմամբ վստահության բարձրացման համար։

Ռիելթորների վրա ազդեցությունը

Կարգավորումը ռիելթորական գործունեությունը տեղափոխում է առավել մասնագիտական և հաշվառվող դաշտ։ Օրենքը սահմանում է, որ ռիելթորական գործունեությամբ կարող են զբաղվել միայն որակավորման վկայական ստացած և լիազոր մարմնում հաշվառված անձինք։

Սա ստեղծում է պայմաններ՝

• ռիելթորական գործունեության՝ որպես համակարգված և ճանաչելի մասնագիտական ոլորտի ձևավորման,
• գործունեության պաշտոնական և մասնագիտացված դաշտի ստեղծման,
• ծառայությունների նկատմամբ վստահության բարձրացման,
• միասնական մասնագիտական չափորոշիչների կիրառման,
• պատասխանատվության մեխանիզմների ընդլայնման համար։

Փաստացի ռիելթորական գործունեությունը տեղափոխվում է առավել ինստիտուցիոնալ միջավայր, որտեղ գործունեությունը կապվում է ոչ միայն միջնորդության, այլ նաև տվյալների հաշվառման, պայմանագրային հարաբերությունների և որոշ դեպքերում իրավական պատասխանատվության հետ։

Օրենքը նաև ռիելթորական գործունեությունը կապում է միասնական տեղեկատվական համակարգի, պարտադիր պայմանագրային հարաբերությունների և որոշ դեպքերում ապահովագրական մեխանիզմների հետ։

Օրինակ՝ եթե ռիելթորը ստանձնում է գույքի իրավական և փաստաթղթային ուսումնասիրություն, ապա այդ գործունեությունը կարող է ուղեկցվել պատասխանատվության ապահովագրությամբ, իսկ գործարքի տվյալները պարտադիր արտացոլվում են միասնական համակարգում։

Անշարժ գույքի կառավարման ընկերությունների վրա ազդեցությունը

Օրենքը անշարժ գույքի կառավարումը ձևավորում է որպես առանձին կարգավորվող գործունեություն։ Կառավարման ծառայությունները ներառում են գույքի շահագործումը, վարձակալության կազմակերպումը, սպասարկումը, գովազդումը և եկամուտների կառավարումը։

Միաժամանակ օրենքը սահմանում է, որ նման գործունեությամբ կարող են զբաղվել միայն հաշվառված անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպությունները կամ կառավարիչները։

Սա ստեղծում է պայմաններ՝

• անշարժ գույքի կառավարման շուկայի ֆորմալացման,
• օրավարձով և ներդրումային գույքերի կառավարման կազմակերպման,
• հաշվետվողականության մեխանիզմների ձևավորման,
• վճարումների առավել վերահսկելի իրականացման,
• գույքի կառավարման ծառայությունների մասնագիտական զարգացման համար։

Կառավարման գործունեության շրջանակում օրենքը նախատեսում է նաև էսքրոու հաշիվների կիրառում, հաշվետվությունների ներկայացման պահանջներ և պայմանագրային կարգավորում։ Սա հատկապես կարևոր է այն դեպքերում, երբ գույքը շահագործվում է որպես եկամտային ակտիվ՝ օրավարձով կամ ներդրումային մոդելով։

Օրինակ՝ եթե բնակարանը շահագործվում է օրավարձով՝ Airbnb կամ Booking հարթակներով, ապա այդ գործընթացը կարող է իրականացվել հաշվառված կառավարման կազմակերպության միջոցով՝ պայմանագրով սահմանված հաշվետվությունների, վճարումների և կառավարման մեխանիզմներով։

Շուկայի ընդհանուր փոփոխությունը

Ընդհանուր առմամբ, կարգավորումը անշարժ գույքի շուկան տեղափոխում է առավել ֆորմալ, հաշվառվող և մասնագիտական միջավայր։ Գործարքների, պայմանագրերի, գների և ծառայությունների վերաբերյալ տվյալների զգալի մասը կապվում է միասնական տեղեկատվական համակարգի հետ, իսկ շուկայի մի շարք գործընթացներ իրականացվում են միայն հաշվառված և կարգավորվող սուբյեկտների միջոցով։

Կարգավորման արդյունքում շուկան առավել սերտորեն կապվում է թվայնացված հաշվառման, պայմանագրային հարաբերությունների, մասնագիտական գործունեության և ֆինանսական վերահսկողության մեխանիզմների հետ, ինչի արդյունքում շուկայի մի շարք գործընթացներ դառնում են առավել համակարգված և վերահսկելի։

Որակավորման վկայականի գործողության դադարեցում և կրկին որակավորում ստանալու հնարավորությունը

Օրենքը նախատեսում է նաև ռիելթորի որակավորման վկայականի գործողության դադարեցման կարգավորումներ։ Վկայականի գործողությունը կարող է դադարեցվել մի շարք հիմքերով, այդ թվում՝ կեղծ տվյալների ներկայացման, օրենքով սահմանված պահանջների խախտման, դատարանի՝ օրինական ուժի մեջ մտած դատավճռի և օրենքով նախատեսված այլ դեպքերի հիմքով։ Միաժամանակ օրենքը սահմանում է, որ որոշ հիմքերով որակավորման վկայականի գործողության դադարեցման դեպքում անձը մեկ տարվա ընթացքում իրավունք չունի դիմելու նոր որակավորման վկայական ստանալու համար։

Մեկ տարվա ժամկետի ավարտից հետո անձը կարող է կրկին մասնակցել լիազոր մարմնի կողմից կազմակերպվող որակավորման քննությանը և դրական արդյունքի դեպքում ստանալ նոր որակավորման վկայական։ Այսպիսով, օրենքը ռիելթորական գործունեությունը կապում է ոչ միայն որակավորման ստացման, այլ նաև մասնագիտական գործունեության շարունակական վերահսկման և պատասխանատվության մեխանիզմների հետ։

Օրենքի կատարման ժամկետները

«Ռիելթորական գործունեության մասին» ՀՀ օրենքն ընդունվել է 2026 թվականի փետրվարի 2-ին և ուժի մեջ է մտել հաջորդ օրը՝ 2026 թվականի փետրվարի 3-ից։ Օրենքի գործնական կիրառումն ապահովելու նպատակով ՀՀ վարչապետի N 79-Ա որոշմամբ հաստատվել են այն հիմնական միջոցառումները, որոնց միջոցով պետք է փուլային ձևով ներդրվեն օրենքով նախատեսված մեխանիզմները։

Ստորև ներկայացված են կարգավորման ամենակարևոր փուլերը և դրանց կատարման ժամկետները․

Եզրակացություն

Ներկայացված օրենսդրական կարգավորումը վերաբերում է ոչ միայն ռիելթորական գործունեությանը, այլ ընդհանուր առմամբ ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի կառուցվածքային և գործառնական միջավայրին։ Օրենքը սահմանում է մասնագիտական գործունեության չափորոշիչներ, միասնական տեղեկատվական համակարգ, պայմանագրային պարտադիր հարաբերություններ, ինչպես նաև անշարժ գույքի կառավարման առանձին կարգավորում։

Կարգավորման արդյունքում շուկայի զգալի հատվածը տեղափոխվում էառավել ֆորմալ, հաշվառվող և թվայնացված միջավայր։ Գործարքների, պայմանագրերի, գների և ծառայությունների վերաբերյալ տվյալները կապվում են միասնական տեղեկատվական համակարգի հետ, իսկ շուկայի մի շարք գործընթացներ իրականացվում են միայն հաշվառված և կարգավորվող սուբյեկտների միջոցով։

Օրենքը նաև փոխում է շուկայի մասնակիցների դերերը և փոխհարաբերությունները․

• պետության համար ստեղծվում են առավել համակարգված վերահսկողության և տվյալների կառավարման մեխանիզմներ,
• հասարակության համար ձևավորվում է առավել կիրթ և տեղեկատվական տեսանկյունից վերահսկելի միջավայր,
• ռիելթորական գործունեությունը տեղափոխվում է մասնագիտական և հաշվառվող դաշտ,
• անշարժ գույքի կառավարումը ձևավորվում է որպես առանձին կարգավորվող գործունեություն։

Միաժամանակ, կարգավորումը շուկան առավել սերտորեն կապում է ֆինանսական վերահսկողության, պայմանագրային հարաբերությունների և թվայնացված հաշվառման մեխանիզմների հետ։ Սա հատկապես արտահայտվում է միասնական տեղեկատվական համակարգի, էսքրոու հաշիվների, ապահովագրական մեխանիզմների և անշարժ գույքի կառավարման գործունեության կարգավորման միջոցով։

Ընդհանուր առմամբ, օրենքը ձևավորում է առավել համակարգված և ինստիտուցիոնալ միջավայր, որտեղ անշարժ գույքի շուկայի մի շարք գործընթացներ անցնում են ոչ ֆորմալ հարաբերություններից դեպի մասնագիտական, պայմանագրային և հաշվառվող դաշտ։

Տվյալների աղբյուրն է՝ Arlis.am
Մշակված և համալրված ՌԷԴ Ինվեստ Գրուպ-ի կողմից