2026-10-28
ՀՀ Ազգային ժողովն ընդունել է հետադարձ հիփոթեքը կարգավորող օրենքը։ Այն ուժի մեջ կմտնի 2027 թվականի հունվարի 1-ից։ Օրենքով կենսաթոշակային տարիքի հասած անշարժ գույքի սեփականատերը կարող է գույքը գրավադրել բանկում կամ վարկային կազմակերպությունում և պայմանագրով սահմանված կարգով ստանալ դրամական միջոցներ՝ պահպանելով գույքի սեփականության և օգտագործման իրավունքները։
Սովորական հիփոթեքի դեպքում վարկառուն է պարբերաբար վճարում վարկատուին։ Հետադարձ հիփոթեքի դեպքում բանկը կամ վարկային կազմակերպությունն է գումար տրամադրում գույքի սեփականատիրոջը՝ գույքն օգտագործելով որպես վարկի ապահովություն։
Գույքը գրավադրելն ինքնին չի նշանակում, որ սեփականության իրավունքը փոխանցվում է վարկատուին։ Սեփականատերը շարունակում է տիրապետել գույքին և բնակվել այնտեղ։ Գրավի առարկա կարող է լինել բնակարանը, բնակելի տունը, այգետնակը կամ ամառանոցը։ Պայմանագիրը կնքելու պահին գույքը չպետք է ծանրաբեռնված լինի երրորդ անձանց իրավունքներով, իսկ պայմանագրի գործողության ընթացքում սեփականատերը պարտավոր է մշտապես բնակվել գրավադրված գույքում։
Օրենքը նախատեսում է ամսական պարբերական վճարումներ կամ պայմանագրում նշված նպատակի համար դրամական միջոցների տրամադրում։ Վճարի չափն ու տրամադրման պայմանները սահմանվելու են վարկատուի առաջարկով և պայմանագրով։
Հետադարձ հիփոթեքը վարկային պարտավորություն է։ Տրամադրված գումարի նկատմամբ տոկոսները կուտակվում են պայմանագրի ընթացքում և չեն մարվում ընթացիկ վճարումներով։ Տոկոսադրույքը պետք է լինի հաստատուն և չգերազանցի օրենքով սահմանված առավելագույնը։ Տոկոսների հաշվարկման մանրամասն կարգը պետք է ամրագրվի պայմանագրում։
Օրենքը նախատեսում է մի շարք պահանջներ՝ պայմանագրի պայմանները հստակ ներկայացնելու և գույքը պահպանելու համար․
Ստորև բերվածը պայմանական հաշվարկ է, ոչ թե բանկի իրական առաջարկ։ Ենթադրենք՝ կենսաթոշակային տարիքի սեփականատիրոջ բնակարանի գնահատված արժեքը 30 մլն դրամ է, իսկ վարկատուն առաջարկում է ամսական 100,000 դրամ վճարել։ Հաշվարկի համար ենթադրենք նաև, որ պայմանագրի տարեկան հաստատուն տոկոսադրույքը 8% է՝ օրենքով սահմանված առավելագույնի շրջանակում, իսկ տոկոսները հաշվարկվում և պարտքի մնացորդին ավելացվում են ամսական։
Հինգ տարվա՝ 60 ամսվա ընթացքում սեփականատերը կստանա ընդհանուր՝
100,000 դրամ × 60 ամիս = 6,000,000 դրամ։
Քանի որ յուրաքանչյուր վճարի նկատմամբ տոկոսը կուտակվում է այն ստանալու պահից, հինգ տարվա վերջում պարտքը պայմանական հաշվարկով կկազմի մոտ 7,348,000 դրամ։ Դրանից 6 մլն դրամը ստացած վճարներն են, իսկ մոտ 1.35 մլն դրամը՝ կուտակված տոկոսը։ Գույքի գնահատման, ապահովագրության և այլ հնարավոր ծախսերը հաշվարկում ներառված չեն։
Հաշվարկի բանաձևը՝
100,000 × ((1 + 0.08 / 12)^60 − 1) / (0.08 / 12) ≈ 7,348,000 դրամ
Այս օրինակում ենթադրվում է, որ վճարումները կատարվում են յուրաքանչյուր ամսվա վերջում, իսկ տոկոսները կուտակվում են ամսական։ Օրենքը չի սահմանում 8% տոկոսադրույք կամ այս հաշվարկի եղանակը․ դրանք կիրառված են միայն մեխանիզմը թվերով բացատրելու համար։ Իրական տոկոսադրույքն ու պարտքի հաշվարկման կարգը սահմանվելու են օրենքի պահանջներին համապատասխան և ամրագրվելու պայմանագրում։
Եթե պայմանագիրը դադարի սեփականատիրոջ մահվան պատճառով հինգերորդ տարվա վերջում, ժառանգները կարող են վեց ամսվա ընթացքում մարել պարտքը և պահել բնակարանը։ Օրինակի պայմաններով պարտքը կկազմի մոտ 7.35 մլն դրամ՝ պայմանագրային ծախսերը չհաշված։ Եթե բնակարանը վաճառվի նույն՝ 30 մլն դրամ գնով, պարտքը մարելուց հետո մոտ 22.65 մլն դրամ կմնա ժառանգներին՝ վաճառքի և այլ ծախսերը չհաշված։ Եթե վաճառքի գումարը չբավարարի պարտքն ամբողջությամբ մարելու համար, տարբերությունը չի կարող գանձվել ժառանգների այլ գույքից։
Օրենքով հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը կնքվում է անժամկետ․ այսինքն՝ նախապես սահմանված 10 կամ 20 տարվա ավարտի օր չկա։ Այն դադարում է օրենքով նախատեսված դեպքերում՝ սեփականատիրոջ մահվան, գույքի վաճառքի կամ այլ ձևով օտարման, այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելու կամ պարտքն ամբողջությամբ մարելու դեպքում։ Այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելու հանգամանքը պետք է հաստատվի դատական կարգով։
Սեփականատիրոջ մահից հետո ժառանգները վեց ամսվա ընթացքում կարող են մարել պարտքը և ձեռք բերել գույքը։ Եթե այդ ընթացքում պարտքը չի մարվում, գույքը կարող է վաճառվել՝ պարտքը փակելու համար։ Վաճառքից պարտքը մարելուց հետո մնացած գումարը վերադարձվում է ժառանգներին, իսկ եթե վաճառքի հասույթը պակաս է պարտքից, տարբերությունը նրանց այլ գույքից գանձվել չի կարող։
Հետադարձ հիփոթեքը կարող է անշարժ գույք ունեցող կենսաթոշակառուին հնարավորություն տալ գույքի արժեքի մի մասը վերածել ընթացիկ ֆինանսական միջոցների՝ առանց այն անմիջապես վաճառելու։ Միաժամանակ կուտակվող տոկոսներն ու պայմանագրային ծախսերը կարող են նվազեցնել այն գումարը, որը հետագայում անհրաժեշտ կլինի գույքը պահելու կամ ժառանգներին փոխանցելու համար։
Պայմանագիր կնքելուց առաջ կարևոր է համեմատել վճարումների չափը, տոկոսադրույքն ու դրա հաշվարկման կարգը, գնահատման և ապահովագրության ծախսերը, ինչպես նաև պարտքի վաղաժամկետ մարման և ժառանգների համար նախատեսված պայմանները։ Օրենքը ուժի մեջ կմտնի 2027 թվականի հունվարի 1-ից։ Ծառայության գործնական պայմանները պետք է ճշտել այն բանկերից և վարկային կազմակերպություններից, որոնք նման առաջարկ կունենան։
Հետադարձ հիփոթեքի նմանատիպ մեխանիզմներ կիրառվում են նաև այլ երկրներում։ Օրինակ՝ ԱՄՆ Բնակարանային և քաղաքաշինության դեպարտամենտի՝ HUD-ի Home Equity Conversion Mortgage ծրագիրը որոշակի պահանջներին համապատասխանող սեփականատերերին հնարավորություն է տալիս բնակարանի արժեքի մի մասը ստանալ ֆինանսական միջոցների տեսքով՝ պահպանելով սեփականության իրավունքը։ ԱՄՆ-ի ծրագիրն ունի առանձին պայմաններ ու չափանիշներ և նույնական չէ Հայաստանի կարգավորումներին։
Նյութը կազմվել է 2026 թվականի հոկտեմբերի 28-ի դրությամբ հասանելի պաշտոնական աղբյուրների ուսումնասիրության հիման վրա։ Հայաստանի մասով հիմնական աղբյուրը ՀՕ-321-Ն օրենքն է, որով Քաղաքացիական օրենսգրքում սահմանվել են հետադարձ հիփոթեքի դրույթները։ Օրենքի ձևակերպումները ներկայացվել են պարզեցված լեզվով՝ պահպանելով դրանց իմաստը։
Հոդվածում բերվել է մեկ պայմանական հաշվարկ՝ մեխանիզմը բացատրելու համար։ Այն հիմնված է ամսական 100,000 դրամ վճարի, տարեկան 8% պայմանական հաստատուն տոկոսադրույքի, ամսական տոկոսակուտակման և 60 ամսվա ենթադրությունների վրա։ Օրենքը չի սահմանում այս թվերը կամ հաշվարկի եղանակը։ Իրական վճարումը և պարտքի չափը կախված կլինեն վարկատուի առաջարկից և պայմանագրից։ Այլ թվային կանխատեսումներ կամ շուկայական գնահատականներ չեն կատարվել։
Պաշտոնական աղբյուրներ
Հեղինակներ և օգտագործված գործիք
Մշակող և տվյալները համալրող՝ RED Invest Group
Հեղինակներ՝ Սերժ Նազարյան, Վարդան Էլոյան
Օգտագործված գործիք՝ ChatGPT՝ հոդվածի կառուցվածքի և խմբագրման համար։ ChatGPT-ն տվյալների աղբյուր չէ։
