2025-10-28
2020–2025 թվականներին Երևանի բնակարանների գները ձևավորվել են տնտեսական, սոցիալական և քաղաքական գործոնների ազդեցությամբ։
Շուկան արձագանքել է ինչպես ներքին, այնպես էլ արտաքին ազդակներին՝ ստեղծելով բազմաշերտ գնային պատկեր։
Այս ժամանակահատվածը բնութագրվում է համավարակի, ներգաղթյալների հոսքի և պետական քաղաքականության ազդեցությամբ։
Կադաստրային և գործակալական տվյալների միջև նկատվում են շոշափելի տարբերություններ, որոնք պահանջում են համադրված վերլուծություն։
● COVID-19-ի և Արցախում հակամարտության ազդեցությունը շուկայի վրա 2020 թվականին` 2020 թվականին անշարժ գույքի շուկան բախվեց COVID-19 համավարակի և Արցախում հակամարտության հետ կապված
մարտահրավերների։ Կադաստրի կոմիտեի կողմից գրանցված անշարժ գույքի գործարքների ընդհանուր թիվը կազմել է 158,600, սրա մեջ ներառվում են ոչ միայն առուվաճառքի գործարքնորը այլ նաև վարձակալման, ժառանգության, գրավադրման և մնացած բոլոր գործարքները, որոնք գրեթե 15%-ով նվազել են նախորդ տարվա գործարքների համեմատ։
Առուվաճառքի գործարքների թիվը 2019 թվականի համեմատ նվազել է 10.4%-ով՝ կազմելով 46,159։ Երևանում առուվաճառքը նվազել է 22%-ով։ Չնայած գործարքների թվի նվազմանը,
Երևանում անվանական գները (դրամով) շարունակել են աճել միջինը 7.5%-ով մեկ քառակուսի մետրի համար։ Սակայն, ԱՄՆ դոլարի նկատմամբ դրամի արժեզրկման պատճառով (տարեվերջին 8.9%-ով), իրական գները իրականում փոքր-ինչ նվազել են։ 2020 թվականի չորրորդ եռամսյակում պատերազմի
պատճառով վաճառքի ամենամեծ անկումը կազմեց 30.5%։
Զբոսաշրջությունը կանգ էր առել, ինչը բացասաբար էր անդրադարձել կարճաժամկետ վարձակալության շուկայի վրա։
● Տնտեսական վերականգնման և աճի շարժիչ ուժերը` 2020 թվականի
անկումից հետո Հայաստանի տնտեսությունը սկսեց խորը վերականգնողական շրջան։ ՀՆԱ-ի աճը դանդաղել է մինչև 5.9% 2024 թվականին (2022 թվականի 12.6%-ից և 2023 թվականի 8.3%-ից), սակայն մնացել է բարձր, և
կանխատեսվում է հետագա դանդաղում՝ 5.0% 2025 թվականին և 4.5% 2026 թվականին։
Այս աճը, որին աջակցում են ծառայությունների,
արդյունաբերության և շինարարության ոլորտները, անմիջականորեն ազդում է անշարժ գույքի պահանջարկի վրա։
Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման հիմնական գործոններն են՝
● Արտասահմանյան ներդրումների աճ և տեխնոլոգիական ոլորտի զարգացում՝ այս գործոնները խթանում են բնակելի և առևտրային անշարժ գույքի պահանջարկը, հատկապես Երևանում։
● Միգրանտների հոսք՝ 2022 թվականին Ուկրաինայում հակամարտության սկսվելուց ի վեր, Ռուսաստանից, Ուկրաինայից և Բելառուսից մոտավորապես 50,000-65,000 ներգաղթյալներ են բնակություն հաստատել Հայաստանում,
ինչը համարժեք է Հայաստանի բնակչության 2.2%-ին: Այս հոսքը զգալիորեն մեծացրել է պահանջարկը, հատկապես վարձակալության տների, ինչը
հանգեցրել է շուկայի գերտաքացման և գների աճի:
● Կառավարության նախաձեռնություններ և հարկային խթաններ՝
բնակարանների մատչելիության բարձրացմանն ուղղված բարենպաստ
հարկային խթանները,որոնցից ամենանշանակալիցը հիփոթեքային վարկերի եկամտային հարկի վերադարձի օրենքն է (առաջնային շուկայի հիմնական
շարժիչ ուժն էր, իսկ 2025 թվականի հունվարի 1-ից հասանելի է միայն մարզերում)։
● Շինարարության ոլորտի աճ՝ Շինարարությունը 2024 թվականին աճել է 13.5%-ով և ըստ Ասիական Զարգացման Բանկի կանխատեսումների,սպասվում է, որ կաճի 14.0%-ով 2025 թվականին և 14.9%-ով 2026 թվականին՝ պետական և մասնավոր ներդրումների շնորհիվ։
Ըստ Կադաստրի կոմիտեի տվյալների՝ 2020 թվականին Երևանում առուվաճառքի գործարքները կազմել են 13899 միավոր, առավելագույն գործարքների քանակը
դիտվել է Արաբկիր համայնքում, որտեղ բնակարանների միջինացված արժեքը 1քմ-ի համար կազմել է 452.000 դրամ ($1160):
Գործարքների քանակով 2-րդ տեղում Կենտրոն համայնք է՝ 1258 գործարք, իսկ բնակարանների շուկայական միջին գինը 1քմ-ի համար կազմել է 644.800 դրամ ($1670): Գործարքների աղքատ քանակով և բնակարանների ամենացածր գնով համայնքը Նուբարաշենն է, 37 գործարքով և բնակարանների 1քմ-ի համար 183.100 դրամ ցուցանիշով:
2021 թվականին Երևանում առուվաճառքի գործարքների քանակը աճեց 26,6%-ով, իսկ արժեքները էական փոփոխություններ չեն կրել՝ 2020թ համեմատ նվազել են 0,02%- ով:
2022 թվականին Երևանում գրանցվել է 64547 գործարք, որից 17734-ը կազմել են առուվաճառքի գործարքները: Առուվաճառքների գործարքների ամենաբարձր
տոկոսաչափը գրանցվել է Կենտրոն համայնքում՝ 18,3%: Երևանում բնակարանների շուկայական միջին գինը 1քմ-ի համար 2022 թվականին կազմել է 385.600 ($992) դրամ:
2023 թվականին Հայաստանում գործարքների ընդհանուր թիվը կազմել է 219,628, ինչը նվազել է 2022 թվականի համեմատ: Հանրապետությունում առուվաճառքի
գործարքների թիվը նվազել է 5.4%-ով, իսկ Երևանում՝ 23.8%-ով, սակայն, մարզերում գործարքների թիվն աճել է 8.3%-ով, իսկ գյուղերում՝ 1.4%-ով։Կադաստրի կոմիտեի
տվյալներով՝ Երևանում բնակարանների շուկայական միջին գները աճել են 10.3%-ով։
Կենտրոնում բնակարանների միջին գինը կազմել է 837.700 դրամ ($2070) 1քմ-ի
համար, Արաբկիրում՝ 587.850դրամ ($1453), իսկ Դավիթաշենում՝ 428.300 դրամ ($1058): Ամենաբարձր գնային աճը նկատվել է Կենտրոնում (13.5%), ամենացածրը՝ Դավիթաշենում (1.9%)։
2024 թվականին Հայաստանում առուվաճառքի գործարքները կազմել են 57796 միավոր, գործարքների 30,9%-ը բաժին է ընկել Երևան քաղաքին: 2024 թվականին
առուվաճառքի գործարքները Երևանում 2023 թվականի համեմատ աճել են 32,1%-ով:
Երևանի բնակարանների միջին շուկայական գինը աճել է 8.8%-ով՝ հասնելով 1քմ-ի համար 462.850 դրամի:
Ամենաբարձր գները ավանդաբար պահպանվել են
Կենտրոնում (905.600 դրամ/քմ, տարեկան աճը՝ 8.1%), որին հաջորդում են Արաբկիրը (637.3 հազար դրամ/քմ, տարեկան աճը՝ 8.4%) և Դավթաշենը (476.700 դրամ/քմ,
տարեկան աճը՝ 11.3%): Ամենացածր գները գրանցվել են Նուբարաշենում (229.900 դրամ/քմ, տարեկան աճը՝ 7.3%):
Հայաստանի և հատկապես Երևանի անշարժ գույքի շուկան վերլուծելիս կարևոր է հաշվի առնել Կադաստրի կողմից հրապարակված տվյալների և անկախ
փորձագետների ու անշարժ գույքի գործակալությունների կողմից տրամադրված գնահատականների միջև եղած տարբերությունները: Այս
անհամապատասխանությունները պայմանավորված են տեղեկատվության հավաքագրման և մեկնաբանման տարբեր մեթոդաբանություններով:
Red Invest Group-ի կողմից իրականացված հետազոտության արդյունքում ստացած տվյալները համադրելով Կադաստրային տվյալների հետ, ստանում ենք հետևյալ պատկերը:
(Գծապատկեր 1)
Ըստ այս վերլուծության կարող ենք հաշվարկել բնակարանների շուկայական գների և կադաստրային գների տարբերությունը արտահայտված տոկոսներով, որը ըստ
համայնքի տատանվում է 3-36%:
Նման գների տարբերության հիմնական պատճառը հանդիսանում է վաճառողների սեփական գույքի գերագնահատումը և ոչ օբյեկտիվ մոտեցումը գին սահմանելիս:
2025 թվականի անշարժ գույքի գնային կանխատեսումներ
2025թ-ի Երևանի անշարժ գույքի շուկային վերաբերվող կարծիքները տարբեր են և կա կարծիք, որ 2024թ խտացման արդյունքում 2025թ-ին այս ոլորտում սպասվում է ֆորս- մաժորային իրավիճակ:
Ըստ Red Invest Group-ի փորձագետների կարծիքի, գործարքների քանակային նվազում Երևան քաղաքում հնարավոր է, սակայն դիտարկելով փորձը և վերոգրյալ
ցուցանիշները, հուշում են, որ նույնիսկ ֆորս-մաժորային իրավիճակներում, շուկայում գրանցվում է գործարքների քանակական անկում, սակայն զուգահեռ գրանցվում են կայուն գներ կամ դրանց աճ:
Հետևաբար կանխատեսվում է, որ մինչև 2025թ տարեվերջ Երևանում բնակելի անշարժ գույքի ոլորտում գների կտրուկ աճ կամ նվազում չի սպասվում: Շուկան զարգանալու է իր բնականոն հունով և բացառելով արտաքին միջավայրից
ներթափանցող ազդակները, անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում, մասնավորապես Երևանում ունենալու է կայուն աճ:
