2026-04-28
Для наших соотечественников, насильно перемещённых из Арцаха, решение жилищного вопроса стало первоочередной задачей. Внедрённая государством сертификатная программа предлагает чёткое и практическое решение, позволяя семьям приобрести жильё или построить дом. Однако для максимально эффективного использования программы необходимо полноценно понимать её условия, ограничения и механизмы реализации.
В Армении действует государственная программа жилищной поддержки для семей, насильно перемещённых из Арцаха, основной целью которой является создание реальной возможности долгосрочного решения жилищного вопроса. Программа предусмотрена не как краткосрочная финансовая помощь, а как целевой инструмент для приобретения жилья, строительства дома или снижения жилищных обязательств.
В основе программы лежит сертификатная система. Размер государственной поддержки определяется для каждого бенефициара в зависимости от того, где приобретается недвижимость. В Ереване стоимость сертификата составляет 3 миллиона драмов на человека, а на остальной территории Республики Армения — 4 миллиона драмов на человека.
Это означает, что общий объём поддержки семьи формируется исходя из количества бенефициаров. Например, если в семье 4 бенефициара, общий объём поддержки в Ереване может составить 12 миллионов драмов, а на территории Республики Армения — 16 миллионов драмов.
Очень важно с самого начала правильно понимать суть программы: сертификат не является наличными денежными средствами, он не передаётся бенефициару в свободное распоряжение и не может использоваться для любых целей. Он применяется исключительно в рамках жилищной программы как целевая государственная поддержка.
Сертификат Арцаха — это документ государственной поддержки, который подтверждает, что конкретное лицо или семья может участвовать в программе жилищного обеспечения. Фактически сертификат является подтверждением права на участие в программе и объёма предоставляемой поддержки.
Программа реализуется через ипотечный механизм: бенефициар выбирает недвижимость, обращается в банк, и государственная поддержка включается в структуру финансирования сделки. Иными словами, приобретение жилья осуществляется не через прямую выплату наличных средств, а через регулируемый банковский и юридический процесс.
Сертификат может использоваться:
• для приобретения жилья, в том числе в новостройках,
• для строительства или реконструкции индивидуального жилого дома.
Логика программы заключается в том, что государство снижает финансовую нагрузку бенефициара, участвуя в погашении основной суммы кредита.
Максимальный размер кредита установлен до 35 миллионов драмов. Это означает, что при приобретении жилья сумма сертификата может сочетаться с банковским кредитом и, при необходимости, с собственными средствами бенефициара. Условия кредитования, сроки, оценка платёжеспособности и другие параметры определяются банком.
Одним из ключевых ограничений программы является то, что приобретённая с использованием сертификата недвижимость не может быть отчуждена до полного погашения государственной поддержки. Этот срок установлен до 10 лет. То есть бенефициар не может приобрести жильё и сразу же продать его или формально передать другому лицу. Данное ограничение направлено на обеспечение целевого использования программы.
При этом предоставляемая финансовая поддержка (ипотечный кредит и приобретённая или построенная за его счёт недвижимость) не может быть заложена, изъята или зачтена в счёт других обязательств бенефициара.
Существенных ограничений по сдаче недвижимости в аренду не предусмотрено. Это означает, что приобретённое жильё может быть сдано в аренду при наличии соответствующей необходимости или финансовой целесообразности.
Бенефициарами программы могут стать лица и семьи, насильно перемещённые из Арцаха, соответствующие установленным требованиям. Состав семьи имеет важное значение, поскольку поддержка рассчитывается не только на одного человека, но исходя из общего числа бенефициаров в семье.
Участники программы должны иметь гражданство Республики Армения. Это требование распространяется как на взрослых, так и на несовершеннолетних. Если в семье есть несовершеннолетний ребёнок, не имеющий гражданства РА, то семья не может считаться бенефициаром. Это означает, что все несовершеннолетние, лица, состоящие в зарегистрированном браке, и лица, желающие участвовать в программе, должны иметь гражданство РА.
При этом двойное гражданство не является препятствием для участия в программе.
Формирование состава семьи особенно важно в тех случаях, когда один из членов семьи не соответствует условиям программы. В таких случаях данный человек может выйти из состава семьи, чтобы остальные могли участвовать в программе. Это важно в ситуациях, когда у данного лица есть недвижимость, он не соответствует требованиям по гражданству или другим условиям, либо его участие может помешать подаче заявки всей семьи.
Однако в случае официально зарегистрированных супругов действует более строгое правило. Если один из супругов выходит из состава семьи, участие второго супруга также исключается. Иными словами, нельзя сформировать состав семьи таким образом, чтобы один супруг не участвовал, а второй участвовал.
В случае разведённых лиц включение детей определяется решением суда. Если есть судебное решение, определяющее, с кем проживает ребёнок, он включается в состав семьи этого родителя. Если такого решения нет, дети считаются обязательными членами семьи матери, и их сертификаты могут использоваться матерью.
Основные препятствия связаны с составом семьи, гражданством, имущественным положением и платёжеспособностью.
Первое важное ограничение касается наличия жилой недвижимости на территории Республики Армения. Если у одного из членов семьи есть жилая недвижимость в РА, оценивается её площадь на каждого члена семьи. Если на одного человека приходится более 12 кв.м жилой площади, семья не может считаться бенефициаром.
Важно различать назначение недвижимости. Если у члена семьи есть имущество, не имеющее жилого назначения (например, коммерческая недвижимость, производственные помещения, нежилые здания или земельный участок), это не препятствует участию в программе. Препятствием может быть только жилая недвижимость или зарегистрированные права на неё.
Право покупки также рассматривается как жилая недвижимость. Если такое право зарегистрировано, это препятствует участию в программе.
Также важно знать, что использовать поэтапные платежи нельзя. Если бенефициар осуществляет поэтапные платежи застройщику до завершения строительства, независимо от других условий, такая сделка рассматривается как уже существующее право покупки. В этом случае лицо считается имеющим право на жилую недвижимость и больше не может стать бенефициаром программы.
Наличие имущества или любой собственности за пределами Армении не является препятствием. В рамках программы оценивается только жилая недвижимость, находящаяся в Армении.
Платёжеспособность также является важным фактором. Поскольку программа реализуется через банковский механизм, банк оценивает доходы семьи и её способность обслуживать кредит. Третье лицо вне семьи не может выступать в качестве созаёмщика. В то же время, если вся сумма приобретения формируется исключительно за счёт кредитных средств и банк одобряет кредит, необходимость в привлечении дополнительного созаёмщика не возникает.
Программа, будучи практичной и целевой, сталкивается с рядом факторов, которые в некоторых случаях ограничивают её массовое применение и активное участие бенефициаров.
Необходимость первоначального взноса
В рамках программы обязательно наличие минимального первоначального взноса в размере 10%, который оплачивается бенефициаром. Для многих семей именно на этом этапе возникает основная трудность, поскольку требуется наличие начальных финансовых ресурсов для запуска процесса.
Требование ипотечного кредитования остатка
В тех случаях, когда стоимость жилья превышает совокупную сумму сертификатов, образовавшаяся разница должна покрываться по логике первоначального взноса или формироваться через ипотечный кредит. Во многих случаях основным вариантом, предлагаемым банками, является именно кредитование, что создаёт дополнительную финансовую нагрузку и требует наличия стабильных доходов.
Эмоциональный фактор и восприятие
У части бенефициаров существует восприятие программы как компенсации за утраченное жильё. В таких условиях ограничения на распоряжение имуществом, в частности запрет на отчуждение в течение 10 лет, могут восприниматься как несправедливые или ограничивающие, что в некоторых случаях влияет на готовность участвовать в программе.
На получение сертификатов можно подать заявку, и они действуют до 31 декабря 2028 года. Это означает, что бенефициары должны принять решения по приобретению жилья и организовать процессы в рамках этого срока.
Сертификат может передаваться по наследству, если лицо, которому он передаётся, уже соответствует критериям вынужденного переселения.
Также важно учитывать регулирование, связанное с новорождёнными детьми. Если семья уже приобрела недвижимость и после этого рождается ребёнок, он также считается бенефициаром. Предусмотренный для него сертификат может быть использован для погашения оставшейся части ипотечного кредита. Если кредит уже полностью погашен сертификатами других членов семьи, сертификат новорождённого может быть использован для ремонта или меблировки жилья (до 4 миллионов драмов) либо для приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения (до 5 миллионов драмов).
Данное положение применяется только в том случае, если ребёнок родился до 31 декабря 2026 года, поскольку после этой даты такая возможность больше не будет действовать.
Помимо этого, важно понимать структуру платежей. Независимо от того, покрывает ли совокупная сумма сертификатов полностью стоимость недвижимости или даже превышает её, в рамках программы обязательно требуется минимальный первоначальный взнос в размере 10%. Этот взнос установлен Центральным банком Республики Армения для коммерческих банков и является не просто практикой, а обязательным нормативным требованием. Он оплачивается бенефициаром и не подлежит последующему возмещению.
Например, если семья из 6 человек планирует приобрести недвижимость за пределами Еревана стоимостью 24 миллиона драмов, даже при наличии сертификатов на сумму 24 миллиона драмов (6 × 4 млн), семья обязана оплатить 10% первоначального взноса, то есть 2,4 миллиона драмов за счёт собственных средств. В этом случае возникает так называемая «упущенная выгода», поскольку вся сумма сертификатов не может полностью заменить первоначальный взнос.
Также крайне важно заранее уточнить позицию банка по конкретной сделке. В частности, необходимо понять, готов ли банк предоставить ипотечный кредит в случае, если стоимость недвижимости превышает совокупную сумму сертификатов.
Например, если стоимость недвижимости составляет 30 миллионов драмов, а у семьи есть 6 бенефициаров с сертификатами на общую сумму 24 миллиона драмов, необходимо заранее выяснить следующее: готов ли банк рассматривать структуру финансирования оставшихся 6 миллионов драмов. Поскольку в данном случае 10% (3 миллиона драмов) обязательно оплачиваются бенефициаром в качестве первоначального взноса, а 24 миллиона формируются за счёт государственной поддержки, возникает вопрос: будет ли оставшиеся 3 миллиона драмов профинансированы в виде ипотечного кредита или их также необходимо оплатить единовременно наличными.
Ответ на этот вопрос зависит от внутренней политики конкретного банка, и его предварительное выяснение является ключевым для правильного планирования сделки.
Чтобы избежать подобных ситуаций, более эффективным подходом является выбор недвижимости, стоимость которой примерно на 90% соответствует совокупной сумме сертификатов, а оставшиеся 10% формируются за счёт первоначального взноса. Такой подход позволяет максимально эффективно использовать государственную поддержку.
На практике процесс выглядит следующим образом: семья получает сертификат, выбирает жильё, обращается в банк и осуществляет покупку, сочетая сертификат, кредит и собственные средства.
Сертификат Арцаха является важным и эффективным инструментом приобретения жилья, однако его правильное использование требует чёткого понимания всех механизмов программы.
Важно знать:
• Сертификат не является наличными средствами и может использоваться только по целевому назначению
• Приобретённая недвижимость не может быть отчуждена в течение 10 лет
• Обязателен минимальный первоначальный взнос 10%, установленный Центральным банком
• Использование поэтапных платежей лишает возможности участия в программе
• Нежилая недвижимость не препятствует участию
• Платёжеспособность является обязательным условием, третьи лица не могут быть созаёмщиками
• Крайне важно заранее уточнить позицию банка относительно финансирования остатка
• Финансовая структура сделки:
первоначальный взнос + совокупная сумма сертификатов + остаток
• Если стоимость недвижимости превышает сумму сертификатов, разница должна быть покрыта:
либо за счёт собственных средств (вместе с первоначальным взносом),
либо за счёт ипотечного кредитования, если банк предоставляет такую возможность
• Во избежание недоразумений важно понимать:
если 10% первоначального взноса и сертификаты не покрывают полную стоимость, оставшаяся сумма должна
либо быть оплачена наличными,
либо оформлена в виде ипотечного кредита в зависимости от политики банка
• Итоговая формула:
стоимость недвижимости = первоначальный взнос + сертификаты + ипотечный кредит (оставшаяся часть)
* Обновление. После публикации данной статьи Правительством Республики Армения были внесены изменения в программу государственной жилищной поддержки.
Согласно новым положениям, при приобретении жилья в рамках программы банк может учитывать до 20% от общей суммы государственных жилищных сертификатов в качестве первоначального взноса, исходя из своей внутренней кредитной политики и результатов оценки кредитоспособности заемщика.
Например, если семья-бенефициар располагает жилищными сертификатами на общую сумму 12 млн драмов, то до 2,4 млн драмов из этой суммы могут быть зачтены в качестве части первоначального взноса.
Данное изменение существенно снижает необходимость внесения собственных средств со стороны бенефициара и может упростить процесс получения ипотечного финансирования. Вместе с тем окончательное решение по каждой конкретной сделке принимается соответствующим банком в соответствии с действующими условиями кредитования и его внутренней кредитной политикой.
