2026-05-20
В последние годы рынок недвижимости Республики Армения стал одной из наиболее активных отраслей экономики. Наряду с ростом активности рынка наблюдается ряд структурных проблем, включая неформальное посредничество, повторяющиеся и даже фальшивые объявления об одном и том же объекте недвижимости на различных площадках, неполную информацию, а также отсутствие единых профессиональных стандартов риелторской деятельности.
Цель представленного законодательного регулирования заключается в установлении единых правил осуществления риелторской деятельности, которая будет контролироваться и регулироваться Государственным комитетом кадастра, формируя тем самым более контролируемую и подотчетную среду на рынке недвижимости. Закон регулирует условия осуществления риелторской деятельности, договорные отношения, а также субъектов данной деятельности, предоставляя им квалификацию и обеспечивая более профессиональную среду деятельности, а также ряд процессов, связанных с управлением недвижимостью.
В целом закон направлен на формирование более систематизированного, контролируемого и действующего по единым правилам рынка недвижимости.
Для понимания логики применения закона важно выделить основные понятия и механизмы, посредством которых будет регулироваться риелторская деятельность. Закон не только определяет, кто может заниматься риелторской деятельностью, но и регулирует процессы совершения сделок, учета данных, ответственности и процессы, связанные с управлением недвижимостью.
Закон рассматривает риелторскую деятельность как профессиональную предпринимательскую деятельность, включающую отчуждение и аренду недвижимости, организацию аукционов и конкурсов, а также услуги, связанные с управлением недвижимостью.
Таким образом, в рамках закона риелторская деятельность не ограничивается только посредничеством при купле-продаже и включает ряд других процессов рынка — от аренды до услуг по управлению.
Исходя из логики определения риелторской деятельности как профессиональной деятельности, закон предусматривает систему профессиональной квалификации. Риелтором может быть только физическое лицо, получившее квалификационный сертификат риелтора и зарегистрированное в уполномоченном органе.
В квалификационных экзаменах могут участвовать только лица с высшим образованием, а сертификат выдается сроком на 5 лет. После истечения срока действия сертификата риелтор должен повторно пройти квалификационный экзамен для получения нового сертификата.
Например, если ранее любое лицо могло заниматься посредничеством в сфере недвижимости без профессионального статуса, то новым регулированием риелторская деятельность связывается с профессиональной квалификацией и государственной регистрацией.
Для обеспечения применения системы профессиональной квалификации закон также предусматривает формирование квалификационной комиссии. Комиссия организует профессиональные экзамены риелторов, составляет экзаменационные вопросы и оценивает результаты экзаменов.
В состав комиссии входят:
• 2 представителя уполномоченного органа,
• 3 представителя высших учебных заведений,
• 2 квалифицированных риелтора по ротационному принципу.
Экзаменационные вопросы публикуются не менее чем за 30 дней до экзамена, а ход экзамена записывается на видео.
Для обеспечения учета и контролируемости риелторской деятельности закон предусматривает внедрение единой информационной системы. В эту систему вносятся данные о сделках, договорах и объектах недвижимости, осуществляемых в рамках риелторских услуг и услуг по управлению недвижимостью.
Согласно логике закона, сайты по продаже недвижимости больше не будут рассматриваться просто как независимые площадки объявлений. Они должны будут взаимодействовать с единой информационной системой и использовать внесенные в нее данные.
В систему в обязательном порядке вносятся:
• адрес объекта недвижимости,
• кадастровый код,
• площадь,
• цена отчуждения или аренды,
• срок действия договора оказания услуг,
• данные заказчика и исполнителя услуг.
Закон также устанавливает, что договоры оказания услуг и данные, не внесенные в единую систему, считаются недействительными.
Например, если риелторская организация заключила договор оказания услуг, но он не был внесен в единую систему, такой договор может быть признан ничтожным.
Для обеспечения контролируемости сделок и платежей закон также устанавливает применение эскроу-счетов. Эскроу-счет — это специальный банковский счет, через который осуществляются платежи, авансовые платежи и переводы доходов, полученных в результате управления недвижимостью.
Закон устанавливает, что все платежи, осуществляемые в рамках управления недвижимостью, должны производиться через эскроу-счета, а нарушение данного требования может привести к признанию сделки недействительной.
Например, если управляющая организация сдает квартиру в аренду, арендные платежи перечисляются через специальный счет, предусмотренный договором, после чего соответствующие суммы переводятся собственнику.
В рамках риелторской деятельности закон также предусматривает возможность применения страхования ответственности. Согласно логике закона, страховые механизмы могут применяться по соглашению сторон и включаться в договор оказания риелторских услуг.
Предметом страхования в данном случае является не сама недвижимость, а профессиональная ответственность риелтора или риелторской организации, а также возможный имущественный ущерб, возникший в результате их деятельности.
Закон предусматривает, что положения о страховании могут закрепляться в договоре оказания услуг с указанием страховщика, страховой суммы и застрахованных рисков.
Закон допускает, что в рамках риелторских услуг договором может предусматриваться также правовая и документальная проверка объекта недвижимости (Due Diligence). Она касается изучения прав на объект, ограничений и возможных юридических рисков.
Например, до совершения сделки может быть проверено:
• имеются ли ограничения в отношении объекта недвижимости,
• существуют ли судебные споры,
• имеются ли права третьих лиц,
• соответствуют ли документы данным государственной регистрации.
В рамках организации договорных отношений закон также предусматривает возможность эксклюзивности риелторских услуг. В таком случае услуги конкретному заказчику может предоставлять только риелтор или организация, указанные в договоре.
Закон устанавливает, что максимальный срок эксклюзивного договора не может превышать 6 месяцев, за исключением случаев строящейся новой недвижимости.
Закон отдельно регулирует услуги по управлению недвижимостью. Они включают эксплуатацию имущества, организацию аренды, рекламу, ремонтные и обслуживающие работы. При этом закон прямо устанавливает, что данное регулирование не включает доверительное управление имуществом.
Закон также устанавливает, что максимальный срок договора управления недвижимостью не может превышать 3 лет.
Например, управляющая организация может от имени собственника заниматься сдачей квартиры в аренду, обслуживанием и эксплуатацией, однако она не является юридическим распорядителем данного имущества и не получает право собственности на него.
Одним из важных изменений закона является изменение процедур, действующих на рынке недвижимости, и логики организации сделок. Если до настоящего времени значительная часть рынка функционировала посредством неформальных договоренностей, объявлений, размещенных на различных площадках, и частично учитываемых посреднических сделок, то новое регулирование предусматривает более формализованные, учитываемые и цифровизированные процессы.
Согласно логике закона, процесс продажи, аренды или управления недвижимостью начинается с внесения соответствующих данных в единую информационную систему.
Например, если собственник квартиры желает продать имущество через риелторскую организацию, сначала заключается договор оказания услуг, после чего данные объекта и договора вносятся в единую систему.
Закон устанавливает, что физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимости, могут самостоятельно осуществлять долгосрочную аренду принадлежащего им имущества. Одновременно из положений закона следует, что посреднические процессы отчуждения недвижимости могут осуществляться как через зарегистрированных риелторских субъектов, так и без посредничества риелторских субъектов.
Однако любым видом деятельности по управлению недвижимостью, включая краткосрочную посуточную аренду и систематическую деятельность по извлечению дохода, могут заниматься только зарегистрированные организации или управляющие по управлению недвижимостью.
Например, если собственник хочет сдать квартиру одному арендатору на долгосрочной основе, он может сделать это самостоятельно. Однако если квартира эксплуатируется в формате посуточной аренды через Airbnb, Booking или аналогичные модели регулярного дохода и осуществляется как деятельность по управлению, то данный процесс должен осуществляться через соответствующий зарегистрированный субъект по управлению инвестиционной недвижимостью.
Закон устанавливает, что договоры, заключаемые в рамках риелторских услуг и услуг по управлению недвижимостью, а также данные об объектах недвижимости, являющихся предметом этих договоров, подлежат обязательному внесению в единую информационную систему.
В систему подлежат внесению:
• адрес объекта недвижимости,
• кадастровый код,
• площадь,
• цена,
• срок действия договора,
• данные заказчика и исполнителя услуг.
Закон также устанавливает, что в случае невнесения таких данных в систему договор может быть признан недействительным.
Согласно новому регулированию, данные об объектах недвижимости сначала проверяются с кадастровыми данными, после чего получают соответствующий статус. Система также предусмотрена для взаимодействия с сайтами по продаже недвижимости.
Например, если изменяется цена продажи объекта недвижимости, это изменение должно быть отражено в единой системе։
Закон устанавливает, что риелторские услуги и услуги по управлению недвижимостью должны осуществляться исключительно на основании письменного договора. Договор должен содержать ряд обязательных данных и условий.
Обязательному включению подлежат:
• предмет договора,
• идентификационные данные объекта недвижимости,
• предлагаемая цена,
• стоимость услуги,
• срок действия договора,
• права и обязанности сторон,
• условия ответственности,
• порядок разрешения споров.
Закон также позволяет включать в договор:
• обязательство по проведению правовой и документальной проверки (Due Diligence),
• условие об оказании эксклюзивных услуг,
• положения о страховании ответственности.
В случае договоров управления недвижимостью закон предусматривает дополнительные процедуры. В договор управления могут включаться:
• техническое описание объекта недвижимости,
• фотографии,
• коммунальные данные,
• порядок предоставления отчетности,
• механизмы осуществления платежей.
Например, если управляющая организация берет на себя эксплуатацию квартиры в формате посуточной аренды, в договоре может быть указано, с какой периодичностью собственнику должны предоставляться отчеты о доходах.
Предусмотренные законом регулирования касаются не только риелторской деятельности, но и отношений, формирующихся между различными участниками рынка недвижимости. Основное влияние регулирования связано с формированием более учитываемой, контролируемой, профессиональной и цифровизированной рыночной среды.
Одно из основных последствий регулирования связано с повышением контролируемости, системности и подотчетности рынка со стороны государства. С внедрением единой информационной системы государство получает централизованную базу данных о рынке недвижимости, где отражаются сведения об объектах недвижимости, договорах, ценах, услугах по управлению и сделках.
Это создает условия для:
• более системного управления рынком,
• учета сделок и услуг,
• повышения прозрачности данных,
• контролируемости финансовых потоков,
• налоговой прозрачности,
• оптимизации государственного контроля.
Концентрация сделок, договоров и данных в единой среде позволяет формировать более полную картину рыночной активности, ценовых изменений и оборота. Это может использоваться как в статистических, так и в контрольных и аналитических целях.
Закон также включает требования, связанные с противодействием отмыванию денег и финансированию терроризма, в результате чего рынок недвижимости становится более тесно связанным с механизмами финансового контроля.
Например, если ранее данные о недвижимости могли представляться на различных площадках в разных форматах или по разным ценам, то новым регулированием значительная часть данных централизуется в единой информационной системе, где они проверяются с государственными базами данных.
Одно из важных последствий регулирования связано с формированием для общества и участников рынка более профессиональной, контролируемой и информационно прозрачной рыночной среды. Закон предусматривает, что риелторские и управленческие услуги должны осуществляться на основании письменных договоров, а данные об объектах недвижимости должны вноситься в единую информационную систему.
Это создает условия для:
• формирования более профессионального и цивилизованного рынка,
• создания корректной и единой информационной среды об объектах недвижимости,
• формализации договорных отношений,
• применения механизмов ответственности,
• снижения документальных рисков,
• повышения доверия к сделкам.
Регулирование переводит риелторскую деятельность в более профессиональную и учитываемую сферу. Закон устанавливает, что заниматься риелторской деятельностью могут только лица, получившие квалификационный сертификат и зарегистрированные в уполномоченном органе.
Это создает условия для:
• формирования риелторской деятельности как системной и признанной профессиональной сферы,
• создания официальной и специализированной профессиональной среды,
• повышения доверия к услугам,
• применения единых профессиональных стандартов,
• расширения механизмов ответственности.
Фактически риелторская деятельность переводится в более институциональную среду, где деятельность связывается не только с посредничеством, но и с учетом данных, договорными отношениями и в отдельных случаях с юридической ответственностью.
Закон также связывает риелторскую деятельность с единой информационной системой, обязательными договорными отношениями и в некоторых случаях со страховыми механизмами.
Например, если риелтор берет на себя правовую и документальную проверку объекта недвижимости, такая деятельность может сопровождаться страхованием ответственности, а данные о сделке подлежат обязательному отражению в единой системе.
Закон формирует управление недвижимостью как отдельный регулируемый вид деятельности. Управленческие услуги включают эксплуатацию имущества, организацию аренды, обслуживание, рекламу и управление доходами.
Одновременно закон устанавливает, что такой деятельностью могут заниматься только зарегистрированные организации или управляющие по управлению недвижимостью.
Это создает условия для:
• формализации рынка управления недвижимостью,
• организации управления посуточной и инвестиционной недвижимостью,
• формирования механизмов отчетности,
• более контролируемого осуществления платежей,
• профессионального развития услуг по управлению недвижимостью.
В рамках управленческой деятельности закон также предусматривает использование эскроу-счетов, требования по предоставлению отчетности и договорное регулирование.
Это особенно важно в тех случаях, когда объект недвижимости эксплуатируется как доходный актив — в формате посуточной аренды или инвестиционной модели.
Например, если квартира эксплуатируется через платформы Airbnb или Booking в формате посуточной аренды, данный процесс может осуществляться через зарегистрированную управляющую организацию с использованием предусмотренных договором механизмов отчетности, платежей и управления.
В целом регулирование переводит рынок недвижимости в более формальную, учитываемую и профессиональную среду. Значительная часть данных о сделках, договорах, ценах и услугах связывается с единой информационной системой, а ряд рыночных процессов осуществляется только через зарегистрированных и регулируемых субъектов.
В результате регулирования рынок становится более тесно связанным с механизмами цифрового учета, договорных отношений, профессиональной деятельности и финансового контроля, вследствие чего ряд процессов рынка становится более системным и контролируемым.
Закон также предусматривает регулирование прекращения действия квалификационного сертификата риелтора. Действие сертификата может быть прекращено по ряду оснований, включая предоставление ложных данных, нарушение требований, установленных законом, вступивший в законную силу судебный приговор и иные случаи, предусмотренные законом.
Одновременно закон устанавливает, что в случае прекращения действия квалификационного сертификата по определенным основаниям лицо в течение одного года не имеет права обращаться за получением нового квалификационного сертификата.
После истечения одного года лицо может вновь принять участие в квалификационном экзамене, организуемом уполномоченным органом, и в случае положительного результата получить новый квалификационный сертификат.
Таким образом, закон связывает риелторскую деятельность не только с получением квалификации, но и с механизмами постоянного профессионального контроля и ответственности.
Закон Республики Армения «О риелторской деятельности» был принят 2 февраля 2026 года и вступил в силу на следующий день — 3 февраля 2026 года. В целях обеспечения практического применения закона решением Премьер-министра РА № 79-А были утверждены основные мероприятия, посредством которых предусмотренные законом механизмы должны внедряться поэтапно.
Ниже представлены наиболее важные этапы регулирования и сроки их реализации:
| Предусматриваемое мероприятие | Срок реализации |
|---|---|
| Утверждение порядка проведения квалификационных экзаменов риелторов | Проект — до 01.08.2026, принятие — до 01.11.2026 |
| Внедрение шестимесячных образовательных программ | До 13.05.2026 |
| Создание единой информационной системы | Проект — до 30.12.2026, принятие — до 01.06.2027 |
| Интеграция сайтов по продаже недвижимости с единой системой | Проект — до 25.01.2027, принятие — до 01.06.2027 |
| Электронный учет риелторов и управляющих компаний | Проект — до 30.12.2026, принятие — до 01.06.2027 |
Представленное законодательное регулирование касается не только риелторской деятельности, но и в целом структурной и функциональной среды рынка недвижимости Республики Армения. Закон устанавливает стандарты профессиональной деятельности, единую информационную систему, обязательные договорные отношения, а также отдельное регулирование управления недвижимостью.
В результате регулирования значительная часть рынка переводится в более формальную, учитываемую и цифровизированную среду. Данные о сделках, договорах, ценах и услугах связываются с единой информационной системой, а ряд рыночных процессов осуществляется только через зарегистрированных и регулируемых субъектов.
Закон также изменяет роли и взаимоотношения участников рынка:
• для государства создаются более системные механизмы контроля и управления данными,
• для общества формируется более профессиональная и информационно контролируемая среда,
• риелторская деятельность переводится в профессиональную и учитываемую сферу,
• управление недвижимостью формируется как отдельный регулируемый вид деятельности.
Одновременно регулирование делает рынок более тесно связанным с механизмами финансового контроля, договорных отношений и цифрового учета. Это особенно выражается через единую информационную систему, эскроу-счета, страховые механизмы и регулирование деятельности по управлению недвижимостью.
В целом закон формирует более системную и институциональную среду, в которой ряд процессов рынка недвижимости переходит от неформальных отношений к профессиональной, договорной и учитываемой сфере.
Источник данных: Arlis.am
Разработано и дополнено RED Invest Group.
