2026-07-07
До настоящего времени недвижимость на рынке Армении в основном рассматривалась в двух направлениях: как объект, приобретаемый для собственного использования, либо как актив, приобретаемый с целью последующей продажи или сдачи в аренду. Новая концепция формирует третий подход — недвижимость как профессионально управляемый инвестиционный актив.
В данном случае важны не только местоположение объекта или стоимость его приобретения, но и система управления, опыт оператора, эффективность эксплуатации, качество обслуживания, защита прав собственников и долгосрочная конкурентоспособность актива.
К данному классу могут относиться различные форматы: сервисные апартаменты, брендированные жилые комплексы, инвестиционная недвижимость в курортных зонах, доходные единицы в составе многофункциональных комплексов, а также апарт-отели. Последние являются лишь одним из форматов данной системы, но при этом одним из наиболее заметных и обладающих значительным потенциалом.
Опыт развития рынков недвижимости показывает, что быстрорастущие рынки со временем сталкиваются с одним и тем же вопросом: как перейти от этапа строительства и продаж к более управляемой, качественной и долгосрочной инвестиционной среде.
На первоначальном этапе для рынка приоритетными являются привлечение капитала, запуск новых проектов и формирование спроса. Однако по мере роста объемов возникают новые требования: защита инвесторов, качество управления, стандарты обслуживания, ответственность оператора и сохранение долгосрочной стоимости актива.
В этом контексте концепцию инвестиционной недвижимости в Армении следует рассматривать не с точки зрения похвалы или критики, а с позиции профессионального анализа. Ее цель — сделать данный вид недвижимости более узнаваемым, измеримым и управляемым активом путем установления определенных правовых, технических, сервисных и управленческих подходов. В концепции отдельно подчеркивается необходимость регулирования правового поля, снижения рисков для инвесторов, установления стандартов, а также определения требований к операторам и управляющим.
Международный опыт показывает, что рынки инвестиционной недвижимости обычно проходят через два этапа развития. На первом этапе основное внимание уделяется привлечению инвестиций и созданию новых проектов. На втором этапе рынок начинает требовать большей прозрачности, более высокого качества управления и механизмов защиты инвесторов.
В краткосрочной перспективе подобные изменения могут потребовать большего инвестиционного потенциала и увеличить административную нагрузку на участников рынка. Однако в долгосрочной перспективе их цель заключается в повышении предсказуемости рынка и уровня доверия к нему. На зрелых рынках инвесторы оценивают не только обещанную доходность, но и механизм ее формирования, а также то, кто несет ответственность за эксплуатацию актива.
Одним из наиболее известных и сопоставимых примеров инвестиционной недвижимости в регионе является Грузия, в частности Батуми. За последнее десятилетие город превратился в важный центр туристической и инвестиционной активности, где апарт-отели и квартиры, предназначенные для краткосрочной аренды, стали одними из ключевых драйверов рынка. Рост в значительной степени был обусловлен развитием туризма. В 2019 году Батуми посетили около 2,1 млн туристов, а в 2023 году этот показатель достиг 2,8 млн человек, увеличившись примерно на 33%.
Одновременно с ростом туристического спроса увеличивался и масштаб рынка недвижимости. Согласно данным TBC Capital, в 2024 году объем рынка жилой недвижимости Батуми достиг почти 900 млн долларов США, сохранившись примерно на уровне 2023 года. Средняя цена квартир в новостройках в том же году выросла на 14% и достигла около 1 141 доллара США за квадратный метр.
Пример Грузии показывает, как инвестиционная недвижимость может за относительно короткий период стать стимулом для привлечения капитала, развития туризма и роста строительной активности. Однако наряду с быстрым ростом все более заметными становятся вопросы качества управления, прозрачности доходности и ответственности операторов. Именно на эти вызовы и стремится заранее отреагировать новая концепция Армении.
Испания является одним из наиболее развитых европейских рынков инвестиционной и туристической недвижимости. Если в 2000-х годах основными драйверами рынка были рост туризма и активность международных покупателей, то с 2010-х годов началась постепенная институционализация отрасли.
После 2013 года значительная часть регулирования туристических апартаментов и краткосрочной аренды была передана автономным сообществам, после чего в различных регионах были внедрены механизмы регистрации, лицензирования и контроля. С 1 июля 2025 года также вступило в силу требование о наличии национального регистрационного номера для объектов краткосрочной аренды, целью которого является повышение учета и контроля недвижимости, представленной на онлайн-платформах.
Важно отметить, что ужесточение регулирования не привело к механическому замедлению рынка. По данным Colliers, объем гостиничных инвестиций в Испании в 2025 году достиг 4,275 млрд евро, что стало вторым по величине показателем в истории страны. В сегменте апарт-отелей Испания продолжает оставаться одним из лидеров Европы, привлекая около 23% всех европейских инвестиций данного типа в 2025 году. Особого внимания заслуживает рост сегмента апарт-отелей — формата, в котором гость получает комфорт обычной квартиры в сочетании с гостиничным сервисом. С 2019 года спрос в этом сегменте рос в среднем на 5,9% ежегодно, тогда как в традиционном гостиничном секторе рост составил лишь около 1%, что свидетельствует о стабильном смещении интереса инвесторов в сторону более гибких и долгосрочных форматов проживания.
Международный опыт показывает, что в условиях регулируемой среды инвестиционная активность не только не сокращается, но и может расти, если рынок обладает спросом, управляемостью и предсказуемыми правилами игры. Иными словами, само по себе регулирование не является препятствием для продаж, если оно сопровождается надежной институциональной средой.
Рынок инвестиционной недвижимости Армении все еще находится на стадии формирования. Это дает возможность рассматривать развитие отрасли не только с точки зрения количественного роста, но и с позиции качественного развития, изначально избегая тех проблем, с которыми Грузия и Испания столкнулись на более поздних этапах.
В концепции, утвержденной приказом Министра экономики Республики Армения, в качестве важных направлений обозначены формирование нормативно-правового регулирования инвестиционной недвижимости, создание благоприятной среды для инвестиций, привлечение иностранного капитала и повышение конкурентоспособности сектора. В документе данное направление также рассматривается как инвестиционная сфера, способная оказывать положительное влияние на экономику и способствовать формированию диверсифицированных инвестиционных портфелей.
Этот подход может изменить культуру рынка. Если ранее инвестиционная недвижимость часто воспринималась по принципу «купить и сдавать в аренду», то новый подход переводит ее в более системную плоскость, где особое значение приобретают управление объектом, стандарты обслуживания, прозрачность расчета доходности и защита прав собственников.
Новую концепцию инвестиционной недвижимости целесообразно рассматривать не как предмет похвалы или критики, а как новый этап развития рынка, реальное влияние которого можно будет оценить лишь спустя годы. В краткосрочной перспективе новые стандарты могут создать дополнительную нагрузку для отдельных участников рынка и потребовать работы по более четким правилам. Однако, как показывают примеры Грузии и Испании, долгосрочную устойчивость рынки инвестиционной недвижимости приобретают именно тогда, когда периоду свободного роста начинают сопутствовать стандарты, профессиональное управление и культура ответственности.
Для Армении основная ценность этого процесса может заключаться не только в увеличении числа новых проектов, но и в формировании нового отношения к инвестиционной недвижимости, когда инвестор оценивает не только цену и местоположение, но также опыт оператора, модель управления, качество обслуживания и долгосрочную ценность актива. Именно этот переход способен сделать инвестиционную недвижимость одним из дополнительных факторов экономического роста Армении — не только с точки зрения масштабов, но и качества.
Источники данных: Neginski, TBC Capital / Orange Group, Realting.com, Holidu, Colliers, Iberian Property, Savills, Mineconomy.am.
Подготовлено и дополнено компанией RED Invest Group.
