2026-10-28
Национальное собрание Армении приняло закон, регулирующий обратную ипотеку. Он вступит в силу 1 января 2027 года. Согласно закону, собственник недвижимости, достигший установленного законом пенсионного возраста, сможет предоставить имущество в залог банку или кредитной организации и получать денежные средства на условиях договора, сохраняя право собственности и пользования недвижимостью.
При обычной ипотеке заемщик регулярно выплачивает деньги кредитору. При обратной ипотеке банк или кредитная организация предоставляет средства собственнику недвижимости, используя имущество в качестве обеспечения по займу.
Залог недвижимости сам по себе не означает передачу права собственности кредитору. Владелец сохраняет недвижимость и продолжает в ней жить. Предметом залога могут быть квартира, жилой дом, садовый или дачный дом. На момент заключения договора имущество не должно быть обременено правами третьих лиц. В течение срока действия договора собственник обязан постоянно проживать в заложенной недвижимости.
Закон предусматривает периодические ежемесячные выплаты либо предоставление средств на цель, указанную в договоре. Размер выплат и условия их предоставления будут определяться предложением кредитора и договором.
Обратная ипотека — это кредитное обязательство. Проценты на предоставленную сумму накапливаются в течение срока действия договора и не погашаются регулярными ежемесячными платежами. Процентная ставка должна быть фиксированной и не превышать установленный законом максимум. Порядок расчета процентов должен быть указан в договоре.
Закон устанавливает требования, призванные обеспечить прозрачность условий и сохранность недвижимости:
Ниже приведен условный пример, а не реальное предложение банка. Предположим, что квартира собственника пенсионного возраста оценена в 30 млн драмов, а кредитор предлагает выплачивать по 100 000 драмов в месяц. Для примера также примем фиксированную годовую ставку 8% в пределах установленного законом максимума и ежемесячное начисление процентов с их добавлением к остатку задолженности.
За пять лет, или 60 месяцев, собственник получит:
100 000 драмов × 60 месяцев = 6 000 000 драмов.
Поскольку проценты начисляются на каждую выплату с момента ее получения, к концу пяти лет задолженность по условному расчету составит около 7 348 000 драмов. Из этой суммы 6 млн драмов — полученные выплаты, а примерно 1,35 млн драмов — начисленные проценты. Расходы на оценку, страхование и другие возможные услуги в расчет не включены.
Формула расчета:
100,000 × ((1 + 0.08 / 12)^60 − 1) / (0.08 / 12) ≈ 7,348,000 драмов
В примере предполагается, что выплаты производятся в конце каждого месяца, а проценты начисляются ежемесячно. Закон не устанавливает ставку 8% и не предписывает этот способ расчета; эти условия приведены только для объяснения механизма. Фактическая ставка и порядок расчета будут определяться договором в соответствии с законом.
Если договор прекратится в связи со смертью собственника в конце пятого года, наследники смогут в течение шести месяцев погасить задолженность и сохранить квартиру. По условиям примера сумма погашения составит около 7,35 млн драмов без учета договорных расходов. Если квартиру продадут за те же 30 млн драмов, после погашения задолженности наследникам останется около 22,65 млн драмов — без учета расходов на продажу и других затрат. Если выручки от продажи не хватит для полного погашения долга, недостающую сумму нельзя будет взыскать за счет другого имущества наследников.
По закону договор обратной ипотеки заключается на неопределенный срок. Это означает, что у него нет заранее установленной даты окончания, например через десять или двадцать лет. Договор прекращается в предусмотренных законом случаях: смерть собственника, продажа или иное отчуждение имущества, постоянное проживание в другом месте либо полное погашение задолженности. Факт постоянного проживания в другом месте должен быть установлен судом.
После смерти собственника у наследников есть шесть месяцев, чтобы погасить задолженность и получить имущество. Если за этот период долг не будет погашен, недвижимость может быть продана для его покрытия. Оставшаяся после погашения долга сумма возвращается наследникам. Если выручки от продажи окажется недостаточно, разницу нельзя взыскать за счет другого имущества наследников.
Обратная ипотека может дать пенсионеру, владеющему недвижимостью, возможность получить часть ее стоимости в виде средств для текущих нужд, не продавая имущество сразу. Вместе с тем накопленные проценты и договорные расходы могут уменьшить сумму, необходимую для сохранения недвижимости или ее передачи наследникам.
Перед подписанием договора важно сравнить размер выплат, процентную ставку и порядок ее расчета, расходы на оценку и страхование, условия досрочного погашения, а также доступные наследникам варианты. Закон вступит в силу 1 января 2027 года. Практические условия следует уточнять в банках и кредитных организациях, которые будут предлагать такой заем.
Подобные механизмы применяются и в других странах. Например, программа Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Министерства жилищного строительства и городского развития США позволяет собственникам, отвечающим установленным требованиям, получать часть стоимости жилья в виде средств, сохраняя право собственности. У американской программы свои условия и критерии участия, поэтому она не идентична армянской системе.
Статья подготовлена на основе официальных источников, доступных по состоянию на 28 октября 2026 года. Основной армянский источник — Закон HO-321-N, которым в Гражданский кодекс включены положения об обратной ипотеке. Юридические формулировки изложены более простым языком без изменения их смысла.
В статье приведен один условный расчет, чтобы объяснить механизм. Он основан на предположениях о ежемесячной выплате в размере 100 000 драмов, условной фиксированной годовой ставке 8%, ежемесячном начислении процентов и сроке 60 месяцев. Закон не устанавливает эти значения или указанный способ расчета. Фактические выплаты и остаток задолженности будут зависеть от предложения кредитора и условий договора. Другие числовые прогнозы или оценки рынка не приводились.
Официальные источники
Авторы и использованный инструмент
Разработано и дополнено: RED Invest Group
Авторы: Серж Назарян, Вардан Элоян
Использованный инструмент: ChatGPT — для структурирования и редактирования текста. ChatGPT не является источником данных.
