2025-10-28
В 2020–2025 годах цены на квартиры в Ереване формировались под влиянием экономических, социальных и политических факторов.
Рынок реагировал как на внутренние, так и на внешние импульсы, формируя многослойную ценовую картину.
Этот период характеризуется влиянием пандемии, притоком мигрантов и государственной политики.
Между кадастровыми и агентскими данными наблюдаются существенные расхождения, требующие комплексного анализа.
● Влияние COVID-19 и конфликта в Арцахе на рынок в 2020 году
В 2020 году рынок недвижимости столкнулся с вызовами, связанными с пандемией COVID-19 и конфликтом в Арцахе.
Общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных Комитетом кадастра, составило 158 600, включая не только куплю-продажу, но и аренду, наследование, залог и другие операции — на 15% меньше, чем в предыдущем году.
Количество сделок купли-продажи сократилось на 10,4% по сравнению с 2019 годом и составило 46 159. В Ереване снижение составило 22%.
Несмотря на снижение количества сделок, номинальные цены в Ереване (в драмах) продолжили расти — в среднем на 7,5% за квадратный метр.
Однако из-за девальвации драма по отношению к доллару США (на 8,9% к концу года) реальные цены немного снизились.
Наибольшее падение продаж произошло в IV квартале 2020 года — на 30,5%.
Туризм был приостановлен, что негативно сказалось на рынке краткосрочной аренды.
● Движущие силы восстановления и роста экономики
После спада 2020 года экономика Армении вступила в фазу активного восстановления.
Рост ВВП замедлился до 5,9% в 2024 году (с 12,6% в 2022 и 8,3% в 2023), но остался высоким. Прогнозируется дальнейшее замедление — до 5,0% в 2025 и 4,5% в 2026 году.
Этот рост, поддерживаемый секторами услуг, промышленности и строительства, напрямую влияет на спрос на недвижимость.
Ключевые факторы развития рынка недвижимости:
● Рост иностранных инвестиций и развитие технологического сектора — стимулируют спрос на жилую и коммерческую недвижимость, особенно в Ереване.
● Приток мигрантов — с начала конфликта в Украине в 2022 году в Армении поселилось около 50 000–65 000 мигрантов из России, Украины и Беларуси, что составляет 2,2% населения страны. Этот поток значительно увеличил спрос, особенно на аренду жилья, что привело к перегреву рынка и росту цен.
● Государственные инициативы и налоговые льготы — меры по повышению доступности жилья, в частности возврат подоходного налога по ипотечным кредитам (основной драйвер первичного рынка, с 1 января 2025 года действует только в регионах).
● Рост строительного сектора — в 2024 году строительство выросло на 13,5%, а по прогнозам Азиатского банка развития, в 2025 году ожидается рост на 14,0%, а в 2026 — на 14,9%, благодаря государственным и частным инвестициям.
По данным Комитета кадастра:
В 2020 году в Ереване было зарегистрировано 13 899 сделок купли-продажи.
Наибольшее количество сделок — в районе Арабкир, где средняя цена квартиры составила 452 000 драмов ($1160) за кв. м.
На втором месте — район Кентрон с 1 258 сделками и средней ценой 644 800 драмов ($1670) за кв. м.
Наименьшее количество сделок и самая низкая цена — в Нубарашене: 37 сделок и 183 100 драмов за кв. м.
В 2021 году количество сделок в Ереване увеличилось на 26,6%, а цены практически не изменились — снижение на 0,02% по сравнению с 2020 годом.
В 2022 году в Ереване было зарегистрировано 64 547 сделок, из них 17 734 — купля-продажа.
Наибольшая доля сделок — в районе Кентрон (18,3%).
Средняя рыночная цена в Ереване составила 385 600 драмов ($992) за кв. м.
В 2023 году общее количество сделок в Армении составило 219 628, что меньше, чем в 2022 году.
Количество сделок купли-продажи сократилось на 5,4% по республике и на 23,8% в Ереване.
В то же время в регионах количество сделок выросло на 8,3%, а в сельской местности — на 1,4%.
По данным Комитета кадастра, средняя цена квартир в Ереване выросла на 10,3%.
В Кентроне — 837 700 драмов ($2070) за кв. м, в Арабкире — 587 850 драмов ($1453), в Давиташене — 428 300 драмов ($1058).
Наибольший рост цен — в Кентроне (13,5%), наименьший — в Давиташене (1,9%).
В 2024 году в Армении было зарегистрировано 57 796 сделок купли-продажи, из них 30,9% — в Ереване.
Количество сделок в Ереване выросло на 32,1% по сравнению с 2023 годом.
Средняя цена квартир в Ереване выросла на 8,8% и составила 462 850 драмов за кв. м.
Самые высокие цены традиционно зафиксированы в Кентроне (905 600 драмов/кв. м, рост на 8,1%), за ним следуют Арабкир (637 300 драмов/кв. м, рост на 8,4%) и Давиташен (476 700 драмов/кв. м, рост на 11,3%).
Самые низкие цены — в Нубарашене (229 900 драмов/кв. м, рост на 7,3%).
При анализе рынка недвижимости Армении, особенно Еревана, важно учитывать расхождения между данными, публикуемыми Кадастром, и оценками, предоставляемыми независимыми экспертами и агентствами недвижимости.
Эти расхождения обусловлены различиями в методологии сбора и интерпретации информации.
Согласно исследованию Red Invest Group, при сопоставлении с кадастровыми данными разница между рыночными и кадастровыми ценами по районам составляет от 3% до 36%.
Основная причина — завышенные ожидания продавцов и субъективный подход к формированию цены.
Мнения о рынке недвижимости Еревана в 2025 году расходятся. Некоторые считают, что из-за насыщения в 2024 году в 2025-м возможна форс-мажорная ситуация.
Однако, по мнению экспертов Red Invest Group, несмотря на возможное снижение количества сделок, даже в условиях форс-мажора цены, как правило, остаются стабильными или продолжают расти.
Следовательно, до конца 2025 года резкого роста или падения цен в Ереване не ожидается.
При отсутствии внешних шоков рынок недвижимости в Армении, особенно в Ереване, будет развиваться стабильно.
